杭州楼市降价背后信号：压垮房价最后一根稻草是什么？

杭州楼市降价背后信号：压垮房价最后一根稻草是什么？

中国楼市泡沫的观点得到越来越多人的认可，真正压垮房地产市场的最后一根稻草会是什么?是土地制度改革，更多的集体建设用地入市，打破政府在土地一级市场的垄断?还是不动产登记制度的推行和房产税的开征?

前瞻产业研究院分析指出：这几个因素都能算上是引爆楼市泡沫的几个导火索，但是笔者以为在既得利益集团的阻扰下，这些百姓期盼的“好政策”一定是难产的。不过没关系，因为另外一些引爆楼市泡沫的引线已经点燃。且看下文分析。

一、 利率市场化捅了开发商一刀

1.贷款利率市场化

2013年贷款利率下限正式放开，意味着贷款利率实现了官方层面的市场化，而实际上银子银行的大规模扩张，使得贷款利率实质上已经市场化，政府的一纸公告只不过是承认了这个既定的事实。贷款利率的市场化并不能立即扭转当前中小企业融资难的困局，其意义在于引导银行资产重新入表，压缩银子银行的规模，从而便于管理层更好的监管金融市场。

我们知道，银子银行的操作隐秘、不规范，本身就是逃避金融监管而生，银子银行的扩张使得央行货币传导机制大打折扣。银子银行满足了传统商业银行不能覆盖或者不愿覆盖的融资需求，事实上承担了本应该商业银行承担的利率市场化重任。但我们尤其应该关注的是，银子银行的资金主要还是流向了房地产和地方融资平台。笔者猜测这规模已经相当庞大，大到一收缩就会引发局部金融风险，甚至传导至整个金融市场。

所以我们每次看到管理层讲话或者出文件规范银子银行的时候，金融市场就会引发不小的恐慌。压缩银子银行，就相当于收紧信贷，这使得市场利率进一步提升，房地产企业和地方融资平台的融资成本更高，风险爆发的可能性也就越大。房地产企业融资成本如果变高，拿地热情就会降温，回笼资金的压力也会变大，甚至会做出商品房降价出售的举动。

近日杭州率先降价就是开端。我们目前还没有看到土地市场降温，笔者怀疑是地产商受制地方政府的压力，帮着地方政府完成土地出让的指标，地产商只是依附于地方政府的小丑，更何况开发商高价拿地的钱大部分都不是自己的钱，脑子里完全没有“道德风险”的概念。那么商品房降价会不会大面积出现，笔者坚信一定会出现，地产商现在压力很大，等到撑不住的时候自然会出现，而且时间不会太久，我们可以耐心的等待。

2.存款利率市场化

当大家都在热议存款利率什么时候放开的时候，它其实已经开始了。但我没有想到的是，最先扛起这面旗帜的尽然是马云。我们还记得马云说过的那句惊天地泣鬼神的话：“如果银行不改变，我们就改变银行”，在今天看起来就一切清楚明白了。在余额宝起先推出时，不少人表示很不屑，不就一个货币基金嘛，笔者也曾经表示过不屑。但细想之，这完全有可能成为燎原的星星之火。事实上正如我们所料，继余额宝推出以来，什么百度百发、现金宝、增值宝……全都来了，他们甚至可以把大量的散钱集中起来，有了比先前更大的议价能力，光协议存款就可以杀银行一个“打落门牙肚里吞”。面对大面积的存款搬家，银行将被迫提高存款利率，或者提高“揽储型银行理财产品”的收益率。息差的收窄将使得银行盈利能力大幅下降，基于对风险的定价，相应提高贷款利率将成为银行今后的常态。

银子银行的收缩和常规贷款利率的提升，都会使得房地产企业融资成本上升，地产商的今后的压力只会越来越大。要缓解压力只能采取收缩策略。

二、 汇率自由化-如果人民币贬值呢

近10年来外资都是争抢着进入中国，表现的形式就是我们积累了越来越庞大的外汇储备，人民币也一直处于升值的趋势之中。对于中国当前的汇率制度，简单的理解就是：允许其浮动的范围非常狭窄(虽然管理层在么个场合都强调要完善汇率形成机制-汇率自由化)，所以央行不得不在外汇市场上干预，才能使得汇率某段时期在既定的范围内小幅波动。

在外资持续流入的背景下，这就是我们平常说的允许人民币缓慢升值。维持汇率相对稳定的代价就是央行不能保持货币政策的独立性，这就是著名的“三元悖论”。中国当前的情况虽然不是“三元悖论”的阐述的极端情况，但是我们大致可以这样描述：力度较弱的维持汇率的稳定性和半资本管制状态。所以货币会被动超发，即资本流入的时候，相对应的外汇占款增加。

因为我们这些年都处于这个机制下，所以当前中国看似宽松的流动性环境，实际上很大部分是外资提供的，我们暂且估计25%左右。在QE退出的背景下，以及外资普遍对中国经济增长潜力枯竭的悲观看法，如果我们可以把眼光发长远一点的话，那就是人民币升值预期将扭转，开启贬值的趋势。若是人民币贬值预期愈加强烈，那么人民币计价的资产将也会面临贬值的风险，楼市将首当其冲!

面对资本外逃，我们也不是没有招，高额的存款准备金率是我们竖起的高城墙，更可况我们有巨额的外汇储备足以应对资本外逃，虽然现在以美债的形式存在，但随时都可以抛售美债回来救援。我想这也是中国高层宁愿牺牲收益率还投资美债的原因之一。既便是央行在资本外逃时力挽狂澜保证人民币汇率的稳定，但是在当前楼市严重供过于求的背景下，稳住人民币易，要稳住人们对房地产的信心--难!（作者：安以书）