预见2024：《2024年中国城市更新行业全景图谱》(附市场规模、竞争格局和发展前景等)

行业主要上市公司：保利发展(600048.SH);佳兆业集团(01638.HK);富力地产(02777.HK);华润置地(01109.HK)等

本文核心数据：中国城市更新行业市场规模;城市更新行业规模以上生产型企业数量;城市更新行业下游应用情况

行业概况

1、 定义

随着中国城市化进程的不断推进，我国也针对城市和农村中不符合现代化社会和城市发展的建筑进行了重建和更新。从定义上看，城市更新是对城市中的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等已不适应现代化城市社会生活的地区进行更新，旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会的可持续发展。旧城改造面向旧城镇，旧厂房及旧村庄等，是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境。

关于城市更新，国家层面和各地区尚未形成统一的规定，北京、上海、广州、深圳、重庆及成都等地出台的规定中将城市更新做如下界定：

2、 当前城市更新包括旧城改造、棚户区改造

我国相继提出了“旧城改造”、“棚户区改造”以及“城市更新”等相关概念。旧城改造是当代城市更新的一种形式，棚改是针对城镇中不符合整体居住环境的危旧住房，通过消除危旧住房来改善片区居住环境，兼具完善城市功能以及改善城市环境的作用，棚户区改造属于广义的旧城改造范畴。总体来说，现在的城市更新包括旧城改造、棚户区改造。

3、 中游包括两级开发厂商

城市更新上游为工程技术提供方，主要包括建筑施工企业、建筑设计与规划企业;中游为城市更新开发企业，共包括两级开发厂商，其中一级开发主要包括地方政府、城投公司以及城市更新企业，二级开发则更聚焦于城市更新项目的商业化发展，因此主要以地产公司为主;城市更新行业下游包括住宅运营、商业运营以及园区运营等，细分领域较多。

行业发展历程：城市更新成为存量规划时代的必然选择

根据我国的城镇化历程及城市建设规划变化，中国城市更新的发展历程可以分为以下四个阶段。在第1阶段，城市建设秉持“变消费城市为生产城市”与集中力量开展“社会主义工业化建设”的基本国策;第2阶段，第三次“全国城市工作会议”制定了《关于加强城市建设工作的意见》，该文件的颁布大幅度提高了城市建设工作的重要性;第3阶段，以“退二进三”为标志的大范围城市更新全面铺开;第4阶段，面对空间资源趋向匮乏、发展机制转型倒逼的现实情境，城市更新成为存量规划时代的必然选择。

行业政策背景：坚持人民政府为主导，充分发挥市场作用

2013年，中央城镇化工作会议明确提出“严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率”“由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划”等政策方针，从而将城市更新工作提高到了国家战略高度。2015年，中央城市工作会议再次指出城市“要坚持集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”。“十四五”以来，随着实施城市更新行动提升至国家建设的关键地位，我国首先在城市更新试点城市进行了一定的工作部署，而随着城市更新经验的进一步积累，我国当前对城市更新的工作部署总体包括坚持人民政府为主导，充分发挥市场作用，加强更新工作统筹与规划等政策方针。

行业发展现状

1、 市场参与主体多元

政府是更新项目的规划者与主要发起者、总体推动者、政策保障者与管理监督者。为城市更新提供主要资金投入的开发商及建筑商等是城市更新的实施主体。在大多数情况下，更新前原街区的居民、业主或商家、机构等是城市更新项目的主要受益者。更新后的运营者，如商户、新居民、持有产权的基金等是城市更新后资源的支配者，也是新的城市发展推动力。他们在享受城市更新成果的同时，也在不断提升和发展着城市更新项目的效益。从根本上说，保证这个群体的利益，城市更新中其他主体的利益才有可能最终实现。

2、 城镇老旧小区改造持续推进

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。据住建部的统计数据显示，2019-2022年，全国累计新开工改造城镇老旧小区16.7万个、惠及居民2900多万户、完成投资6600多亿元。“十四五”规划指出，“十四五”期间要完成2025年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。

3、 2022年项目总投资达5.8万亿元

在“十四五”期间城市更新行动上升至国家战略的背景之下，全国各地陆续出台了城市更新政策法规，完善制度机制，探索多种实施模式。根据住建部数据，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。城市更新不仅解决了城市发展中的突出问题和短板，提升了群众获得感幸福感安全感，也成为了新的经济增长点。截止2022年底，全国571个城市共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元。

行业竞争格局

1、 区域竞争：四川省城镇老旧小区改造数量最多

老旧小区改造是城市更新的重要内容之一，2022年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区5.1万个，2022年，全国新开工改造城镇老旧小区5.25万个，共876万户，超额完成《2022年政府工作报告》中规定的任务。

2、 企业竞争：保利位列榜首

2023年3月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了《2023中国房地产百强企业研究报告》，同时公布包括“2023中国房地产城市更新优秀企业”在内的系列榜单。其中，保利发展控股集团位列2023年中国城市更新优秀企业榜首。

行业发展前景及趋势预测

1、 国家政策主导行业发展

行业发展前景及趋势方面，在我国城镇化的关键阶段，行业下游需求规模持续扩大是发展的必然趋势，在城市更新工作的推动过程中，国家政策将主导行业的整体发展，商业模式亦将持续创新。

2、2029年城市更新投资规模预计将超过9万亿元

2022年底，我国城镇化率已经达到65.22%，约有9.2亿人生活在城镇，城市建成区面积达到6.3万平方公里，城市的综合承载能力稳步提升。2022年，全国有571个城市实施城市更新项目达到6.5万个，我国的城市更新工作势必在国家引导以及下游需求拉动的之下蓬勃发展。值得注意的是，城市更新工作周期长，资金需求量大，近年来由于我国房地产市场中多家房企出现经营危机，我国的城市工作一定程度上受阻。但随着宏观经济形势边际修复，在国家政策持续推动、市场作用充分发挥的情况下，城市更新市场未来将持续活跃，预计到2029年，城市更新工作的投资规模将超过9万亿元。

更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国城市更新行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

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