旅游地产：圈钱的“蓝海”

旅游地产为什么这么火？

旅游地产热在中国方兴未艾，南到海南岛，北到东北的白山黑水，眼下随处可见各大开发商打着开发旅游地产的大旗跑马圈地的身影，一些开发商甚至已经跨出国门走向世界。然而，随着旅游地产成为又一个资本扎堆聚集领域，越来越多的市场人士担心，新的地产泡沫正在酝酿之中。

近日，从海南岛到山东半岛再到西双版纳，随处可见房企“伸手”旅游地产项目，不管是大型房企还是区域开发商，纷纷以“上马”旅游地产项目之名跑马圈地。

对此，有不少业内资深开发商和知名专家坦言，旅游地产开发前景确实利好。在楼市调控的大背景下，不少房企认为旅游地产是一片“蓝海”，但部分房企盲目大举冲向该领域却危机重重。

大举砸钱旅游地产

据前瞻网记者了解，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元，旅游地产项目的投资占2010年全国房地产开发投资48267亿元的比例超6.2%。

来自前瞻产业研究院的数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续井喷，投资上亿元的签约项目就有近70个，投资总规模达2600多亿元，预计今年全行业投资将超万亿元。

实际上，据前瞻网记者了解，2011年以来，不管是此前不曾涉足旅游地产领域的企业还是此前积累了一些相关经验的房企，要么大举进军该领域，要么加大投资金额借机全面转型，这些房企动辄豪掷几十亿不手软。其中，不乏专注住宅领域开发的大型知名房企，包括万科、万达、恒大、龙湖等。据悉，房地产行业前100名的房企，至少有三分之一介入了旅游地产领域。

“从2009年到2010年是房企投资涌向旅游地产的高峰期，而2011年至今则是房企投资旅游地产的真正热潮。早期虽然有开发商尝试旅游和地产的嫁接，但并不是非常成功。不过，在雅居乐和华侨城等房企相对成功开发运营一些项目之后，加之住宅市场调控的大背景，部分开发商开始寻求新的利润增长点，旅游地产项目随之被追捧为投资热潮。”专家表示。

而今年以来，开发商抢食旅游地产“蛋糕”的步伐明显加快。据悉，万达再次押宝旅游地产，出资25亿美元下注俄罗斯旅游地产;中坤集团拟投500亿开发云南普洱;中弘股份联合中铁30亿元拿下海口旅游地产项目等消息不绝于耳。

对此，有业内人士称，“旅游地产火得都快烧起来了。”值得一提的是，链家地产专家表示，旅游地产进入门槛不高，尤其地价十分低廉，且面积巨大。

借机“圈钱圈地”之嫌

另有业内资深开发商透露，部分房企慌忙“上马”旅游地产项目，正是看中了低廉的土地成本，借机圈地，圈资源。

上述链家地产专家透露，新一轮的房企投资旅游地产热潮正在蔓延，吸引开发商的原因很简单，就是低廉的土地成本，甚至很多土地成本只有数百元/平方米。而且这些开发商大多数并不是做纯粹的旅游地产，而是采用“换汤不换药”的策略，即拿了地之后，项目中规划的住宅先行，配套设施拖后。

该人士进一步指出，这种旅游地产的开发模式实质上还是卖房子，这样前期投入并不多，住宅销售后可以先回笼资金，为公司带来丰厚的利润，进而再酌情投资相应的配套设施，而且旅游地产项目占地面积一般很大，可以分期开发项目中的住宅，滚动产生利润。

“事实上，国内达到专业化开发旅游地产水准的开发商很少，房企大手笔砸钱旅游地产领域，多数是为了"圈地"，"圈资源"。”专家称。

中国房地产学会副会长陈国强也表示，部分开发商以其投机心理炒热了旅游地产，实现其“圈地圈钱”的目的。从这一方面来讲，要谨防投资旅游地产项目成为房企圈地圈钱的手段。

无独有偶，近日，龙湖执行董事、首席市场官秦力洪也曾对媒体表示，虽然很多开发商都有旅游地产的项目，但真正启动的并不多。

对此，有专家表示，旅游地产项目虽然土地成本低，但一般当地人口购买力不足，销售客源主力是外来购买力，这就要求房企有庞大的前期投入，只有前期投入充足，基础设施和配套设施建设完备，才能得到客户认同，吸引客源留驻或者投资。从这一方面来看，项目需要地产和旅游良好对接的规划，企业资金的强大支持等各种前期准备，以防动工之后，项目销售不力，运营受阻促使项目有搁置风险。

“烂尾”隐忧增加

在部分业内人士看来，一个旅游地产项目成功与否实际上是看这个项目是否能够借势，或者企业是否有能力造势。

分析称，雅居乐海南清水湾项目之所以取得成功，原因就在于在提前布局的背景下，借了海南国际旅游岛的“势”。而华侨城的一些旅游园区也有着独特的经营模式，企业借助其经营模式与股东资源等优势拥有了造势的能力，因此取得相对成功的旅游地产经营模式。

反之，鉴于旅游地产需要强大的融资能力和回报周期长等特点，如果企业没有上述优势，盲目冲动地投入到旅游地产领域，则容易拖垮企业。届时项目中一些酒店、住宅等业态的资产不好出手，资产盘活艰难。

上述分析师也指出，旅游地产整个项目的开发周期取决于销售速度。如果市场定位不准确，销售速度缓慢，相关的配套就很难完成。而没有配套，房子就会更难卖，如此形成恶性循环，也许会形成新一轮地产“烂尾”风险。

对此，专家表示，虽然旅游地产存在市场机遇，一些山区的小产权房卖的也很好，但是众多房企盲目扎堆进军这一领域可能会导致市场出现泡沫。

陈国强也曾向媒体指出，此前旅游地产热时，也不乏出现过烂尾项目和泡沫。对于投资商来说，在投资旅游地产之前，一定要对自身的能力有一个清楚的评估，不能盲目跟风，而对于消费者来说，保持清醒不受开发商蛊惑很重要。