调控怪圈持续 部分房企上半年净利暴增超200%

今年上半年，楼市以量价齐升的火爆场景，宣告了新国五条政策的失败。根据Wind数据。截至7月29日，沪深两市55家已发布年中报预告的上市房企中，23家房企净利润预增，2家扭亏，其中11家房企净利润暴增，同比增长幅度都超过200个百分点。有关媒体发布的调查数据也显示，今年第三季度，房地产企业对市场的信心正处于2010年以来的最高点。其中，超过半数的企业酝酿在第三季度提价。

上市房企4成利润增长

从目前已经公布的55家房企上市公司半年报预报来看，23家房企净利润预增，2家扭亏；9家预减，21家亏损。其中，大房企业绩大增，小房企则岌岌可危。

23家净利润增长的房企中，海德股份和嘉凯城两家房企成功实现扭亏，同比大增幅度为229.62%和106.10%；11家房企净利润暴增，同比增长幅度都超过200个百分点。杭州地产龙头滨江集团净利润约为7.66亿元至9.36亿元之间，预增8倍至10倍之间；铁岭新城净利润则约在1亿元至2.1亿元之间，预增297倍至326倍之间；泛海建设净利润则约在1.7亿元至2.1亿元之间，预增4.6倍至5.97倍之间。此外，泰禾集团、南国置业、苏宁环球以及华业地产等净利润都大幅增长。

净利增长的企业大都以深耕一、二线城市为主，拥有的优质地块，入市后能够快速抢占市场份额。如泰禾集团、苏宁环球以及滨江集团等，分别在北京、南京以及杭州拥有不少项目，而这几个城市房价上涨幅度明显，房地产市场去化率很高，利润空间相对较好。而亏损企业多为中小房企，因实力远远，更多集中在三、四线城市重点布局，而三、四城市房地产市场存量大、销售价格相对较低，利润空间被拉低。2012年以来，不少房企都将拿地区域转向了一、二线城市，没有及时调整拿地策略的房企已在此轮博弈中相对吃亏。

房企信心暴涨 超半数酝酿提价

由财经网和克而瑞近日联合发布的“地产经理人信心指数”(RMI)显示，今年第三季度，房地产企业对市场的信心倍增，已拉升至近三年来的最高点。预计在第三季度提价的房企将超半数。10%的企业计划大幅度提价。只有2.8%的企业计划在三季度下调价格，与去年15%的比例相去甚远。

不过，由于二季度“地王”频出，房企第三季度的拿地意愿有所下滑。

房地产调控陷入困局

过去十年，国务院曾先后9次召开常务会议专题研究房地产市场。然而，从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，直至最近的“新国五条”，却未能改变楼市持续上涨的现实窘境。

今年上半年，全国70个大中城市共有63个城市的房价环比上涨，平均涨幅为11.2%，达到了2009年21.2%之后的第二高点。宣告了“新国五条政策”的失败。

对于“新国五条”，全联房地产商会创会会长聂梅生表示，“国五条”实际上并未落实，政策中提到，二手房交易要收税20%，但是这个税收并未没收到，地方也没实际执行，“二手房的房价上涨了20%，二手房的房价上涨了，租金就会跟着上涨，进而传递到一手房，因此新房的价格也是上涨的。”

地产界知名人士任志强也表示，各地对国五条的执行差异比较大，没有一刀切，“各地已经从控制房价转变成了控制房价涨幅”。

作为全国房地产调控执行最严厉的城市，北京的房价同比涨幅却领涨全国。权威人士指出，目前房地产调控正面临诸多困局，如房价“稳定”标准之惑，房价统计数据失真，限房价却竞地价等。若是无法从根本上改革制度，只关注房价本身的高低并没有意义。

如何打破调控怪圈

房价强力突破调控阻扰，一路攀升居高不下，政府下一阶段到底是应该继续加强限购、限价、限售的政策，还是该以市场手段为主，尽快推出房产税等一系列措施?对此，众多专家在近期举行的博鳌论坛中议论纷纷，大部分人士认为，目前房地产调控需要建立长效机制。

任志强指出，统一市场和供给制度才能建立长效机制。房价上涨，是因为土地由政府垄断供应，应该放开土地流转，甚至重回土地私有制。聂梅生则呼吁，改革的重点依然是地根、银根和税收。首先是土地制度的改革，解决农村土地流转的同地同权同价，才可以释放农村集体建设用地进入市场，推动住房供应的多元化。北京师范大学金融研究中心主任钟伟则认为，真正意义上的房产税迟早会到来。房产税主要触及两个方面，第一是要对房屋的存量进行征税，第二是在持有环节征税。即使将来房产税税率只有千分之三到千分之五，政策出台后的1到5年，房价将是往下走的趋势。但是，钟伟也同时提到，现在并非推出房地产税的好时机。目前时房地产行业的平淡期，如此时推房产税或者是调控政策，房地产市场来之不易的微妙平衡就会打破，行业将会处于更高的风险状态

民生证券研究院副院长管清友出席某一论坛会议时也表示。房地产既是一个消费品又是一个投资品，对此，政府应尽量构建长效机制，给市场一个稳定的预期。按照目前中国所处发展阶段，房地产市场出现这样那样的问题也是正常的。“我们的人口流动在快速的变动当中，在新一轮的城镇化过程中可以这么讲，有很多的城市人口进一步聚集，有一些城市的人口可能是很多的，这不是我们现在的规划可以想象到的。”因此，不建议政府出台像发达国家那样有关住房的五年规划或十年规划。