房价为何总是易涨难跌？房企不缺钱

中国楼市

楼市的疯狂总是让人始料未及。

据前瞻网记者获悉，近一段时间，北京西南三环一块地惹来众多业内人士灼热的目光和四溅的口水，媒体也是一阵阵狂轰滥炸，夏家胡同地块一不小心成为了目前京城土地市场的一块试金石。这块地在竞拍之前已经处于风口浪尖了，然后竞拍开始前一天的突然叫停一下又刺激到了很多人的神经，曾有分析认为，这是为了避免新地王诞生再给北京土地市场“火上浇油”，紧急叫停延后上市。 但事实是该宗地块迅速复出，其交易起始报价为13.59亿元，比此前挂牌价高出近5000万元。有的人算了算，这块地楼面价得到三万五左右了，乖乖，这是限购政策下的楼市么?

疑惑中，我不得不查一些数据，让自己的判断更加理性一些。国家统计局6月18日公布的数据显示，70个大中城市中，5月份新建商品住宅(不含保障房)价格环比下降的城市仅有3个，在65个环比价格上涨的城市中，涨幅最高为桂林，达2.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障房)价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个(仅温州下降)，其中，广州以涨幅15.5%高居榜首，排在其后的是北京涨幅15.2%、深圳涨幅14.0%、上海涨幅12.2%。二手房方面，环比价格上涨的城市有64个，涨幅最高为1.7%。

从数据来看，不得不承认一线城市房价涨得挺猛，同时也说明调控效果挺弱。又一次，我们发现还是在“越调越涨”的怪圈里钻来钻去。尽管政策条款严厉，但不少地方的房价已经出现普涨征兆。据了解，北京、上海、深圳等地当前已有20%的在售项目价格出现了不同程度的上涨。更值得关注的是，这些涨价项目在销售端并未受到明显影响，典型房企业绩持续走高。土地市场的疯狂可见一斑，凸显房企对后市的看涨心态，很多人对房企的业绩表现得比我乐观。

鄙人思忖再三，目前来看，虽然近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。但是如果未来房价继续上涨，市场指标没有起色，不排除短期内即进行政策调整的可能。未来的房地产调控走势如何?在笔者看来，当前的房地产调控仍将继续，但在具体方式上，可能会做出调整与改变，从单纯地盯住房价转向把房地产调控纳入到经济转型与结构调整的框架内考虑。

虽说推进城镇化将继续释放大量住房需求，但政府对房地产已经很有戒心，城镇化的过程中一定会加强对房地产开发进行限制，房地产市场化程度将会回调，行政色彩浓厚的调控手段与“去行政化”的博弈将此起彼伏，而千呼万唤的房产税则是众多长期调控手段之中人气和出镜率最高的。扩大开征房产税在城镇化发展的大背景下似乎已是应有之义，窃以为，将土地出让金与房产税问题结合起来不是一种好的办法。在政策上进行调整，采用逐步收取土地出让金和房产税的办法，同时控制房地产成本，且兼顾地方财政基础。市场也传闻，房产税试点短期内或扩围，且可能主要针对增量房屋征收。对于行政色彩浓厚的住房限购政策，可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开，但短期内仍将存在，而差别化信贷和税收政策未来将成为常态。

但有意思的是，我国楼市调控目前已进入一个政策失效的敏感时期：一线城市房价依然较快上涨，各地“地王”不断涌现，而不少二三线城市房地产市场却始终难以雄起。大家寄望房地产调整能去行政化，不少业内人士对房产税改革寄予厚望，然后“扩大改革，增加试点城市”这一说法从2011年一直“传言”到现在，上至监管层讲话，下至小道消息，“狼来了”的口号已经像大姨妈一样喊了数十次，几乎每隔一两个月就要闹腾一阵，却一直“只闻楼梯响，不见人下来”，终于，人们对这“大姨妈”式的传言已经变得完全无感了，甚至房价涨不涨的事都懒得搭理了，能买的、该买的都热热闹闹地去售楼处交了定钱。

看来推动房价上涨的动力在继续发挥作用，而且这种推动远远超出了我们的想象。即使楼市调控不断加码，但房价却依然坚挺。房企不差钱、楼市不缺钱是房价易涨难跌的重要原因之一。

近十年来，热钱流入及外汇增加，不仅让国内金融体系流动性快速增加，银行贷款快速扩张，也推动了国内房价快速上涨。房价越调越涨的另一根源可能是货币超发。热钱的流入及外汇的大幅增加则是导致货币超发的原因之一。但这种外部环境带来的顺境往往难以持久。现在外汇增幅出现了大幅下降，这对于货币超发无疑是釜底抽薪。市场上流动的钱减少了，房价猛涨的劲头将会收敛很多。另一方面，政府加强预售资金监管和提高预售证取得门槛的政策没准何时就会收紧以致让开发商的资金链也跟着绷紧。

另外，有些房地产企业可能会在顺境中头脑发热，一股脑地去买地，有些城市没有足够购买力支撑，从而在其资金链紧绷时，不小心就会把自己绊倒。所以开发商不能在这个时候盲目扩张，而必须耐住性子，稳健发展。尤其不能太短视，唯利是图只会砸了自己的招牌。顺风顺水时暗礁才更加可怕。

土地红利消失，房地产行业竞争加剧，行业集中度快速提升，大浪淘沙，强者追逐高远，弱者淘汰出局。在调控常态化的时代，有追求的开发商会有各种想法，有的转型商业，有的热衷体育、文化，有的投身旅游，有的出征海外……不管怎样，有一点总没错，做最好的自己，出精彩的产品，超越自我才能超越世界。