中央为何大幅调整房地产政策？

传中央大幅调整房地产政策

近来，中央大幅调整房地产政策的消息颇受关注，引发市场中地产板块的强烈反应。对此，有人半信半疑，有人是不明白为什么?

支持这个传言的线索有，中央两大官媒人民日报和新华社，同日撰文评述楼市调控政策。人民日报指出，房地产陷越调越涨怪圈，不能一味限价限购;而新华社更为直接的表明，楼市调控将转向土地财政改革等长效机制。

这个传言还是有可信度的，这些官媒风向的转变很可能代表的是中央在未来的改革意见。如果这一方法落实，那么将会与笔者早前一直强调的调控思路不谋而合。之所以过去的地产调控政策一直被市场诟病，并且也缺乏直接的效果，很重要的原因就是过于忽略了供给端。

面对调控风向的突然掉头，有个问题我们必须要搞明白：为什么此前不进行以增加供给为主的土地财政改革?而在全国经济复苏最乏力的今天，却突然否定了过去地产的调控思路，中国经济是否又要付出别的代价?

首先，国家为什么一直选择性忽略土地供给端的问题?原因很简单，土地财政和背后的高房价问题，一直是作为过去5年时间里，中国经济发动机的身份存在，所以政府不敢贸然对经济增长的动力源下手，对于需求端拼命的打压。

在这种背景下，今年国五条的推出，让这种供需倒挂下的调控负面效果，被放大到了极致。四月北京、上海等十大城市住宅均价为17000元/平方米，环比上月上涨1.3%，与上年同期相比上涨7.9%。越调控越涨价，落实越好涨势越凶，这成了对于过去地产调控方式最大的嘲讽，以及土地财政绑架下政府对于调控难以施展拳脚的最大的悲哀。

明确了前提，我们就需要来捋清接下来的问题了——为什么恰恰是在全国经济复苏最乏力的时候，突然否定了过去地产经济的思路，这样的调控转向基于什么样的背景，中国经济是否要付出别的代价?

这个问题在回答之前，我们需要重新梳理上文的逻辑，简单来说，中央为什么不敢调控房地产供给端，因为供给端是地产命脉，地产是中国经济的发动机，发动机提供的动力是通过投资的形式体现出来的。中国地产经济直接输出的就是投资需要的财政收入。

所以也就是说，地产才是过去大投资的基础，或者换句话说，地产经济的存在完全是为了投资服务。但如果投资对于拉动经济失去意义的话，是否再继续维护地产经济就同样没有必要了呢?中国现在恰恰面临的是这样的局面。

我们一直在强调，解释投资就必须提到一个经济学术语“资本边际效率”，就是投资一块钱，能得到多少的GDP回报。从改革开放初的数据来看，当时的资本边际效率大概在2.5左右，也就是说，投资一元钱拉动的GDP是2.5元左右，非常适合投资。中国经济的发展路线，大概就是当时埋下的伏笔。

但随着投资增加，边际效率钝化必然带动的是投资回报的下滑。中国近三十年就处于资本边际效率不断下滑的过程中。80年代初，政府每投资一元钱，拉动的GDP是1.7元，而这一数字到了09年，变成了0.7元，到了2012年时，更是进一步锐减到0.15元。虽然少却聊胜于无，这也是当时还能出台又一轮刺激政策关键。但是到了今年的一季度，数据上已经惨不忍睹，一季度的资本边际效率变为负数，这意味着，投资造成的通胀因素，远超于名义GDP的增长水平。这个时候，政府继续出台大投资计划除了加速恶性通胀因素甚至是通缩风险之外，不可能起到任何作用。也恰恰因此，政府此前一直在实施紧缩的货币政策，面对PPI的不断回落却闭口不言投资之事。

资本边际效率的锐减带给中国经济的变化将是巨大的。这不仅意味着前期大投资时代的全面退出，同时意味着产能过剩行业将面临着更加严峻的冬天。而抛开这些不谈，仅从房地产的角度来说，大投资失去价值之后，地方政府财政问题将得到一个比较大的缓冲，特别是中央在近段时间不断放出GDP增速下调的风声——这同样的考虑到投资退出的问题。而如果真的按照这个节奏发展，那么地产作为支援“政府投资”的资金来源，其重要性也将逐渐降低。

也就是说，当地方政府的财政压力在GDP、大投资等多个环节打通之后，将不再承受以往那种巨大的压力。这就意味着作为地方财政主要来源的土地收入可以逐渐退出。也恰恰是在这种节奏下，官媒非常配合的吹风房地产调控的转向——这很难让人相信是单纯的巧合。

就如笔者在此前的博文中提及的，中国地产的主要问题就是在于供给端的政策缺失。随着宏观经济逐渐转变，供给端改变所需的背景环境正在逐渐走向成熟——随着中国经济对投资依赖的被动淡化，投资所依靠的土地财政也就失去了存在的土壤。如果此次地产调控真的转型至供给方向，那不得不说确实是新政府给公众的巨大红包。