大湾区“工业上楼”发展实践指南（上） ——大湾区的有益探索

在城市快速发展过程中，城市空间和产业升级矛盾日益凸显，实现城市功能和产业功能融合成为大城市发展必须解决的核心问题之一。粤港澳大湾区城市中广州、东莞、深圳城市土地开发强度分别为48.9%，50%，53%，已经远超世界多数发达城市，并远高于国际城市土地开发警戒线（30%）。在此背景下，“工业上楼”成为城市空间优化拓展、产业升级发展新模式。“工业上楼”创新模式聚焦城市空间多维拓展与集约利用，有助于城市工业从土地开发向产业开发、空间价值开发转变，是新产业、新需求的新载体。

一、“工业上楼”背景及概述

1、“工业上楼”的早期萌芽

香港和新加坡工业进程比中国内地更快，率先开启城市“工业上楼”模式探索，而深圳全至科技创新园是城市更新背景下推动的国内第一个“工业上楼”项目。

20世纪50年代香港——工业大厦

在20世纪50年代，香港为解决土地资源紧缺与工业发展需求的矛盾，将低技术、劳动密集的手工业、轻工业搬上高楼，形成工业大厦。该大厦地块容积率高，通常达到3.0以上，建筑高达百米，在有限的城市土地上聚集更多产业空间。随着产业不断更新升级，工业大厦主导产业门类也变成以服装、医药、电子等轻型产业为主。例如新梅怡广场，高达24层，曾经是香港电子生产的重要集聚地。

20世纪80年代新加坡——堆叠式厂房

新加坡与香港不同，由于产业相对偏重，主要发展堆叠式厂房。新加坡“工业上楼”起步于20世纪80年代，由政府扶持、政府下属官方机构——裕廊集团进行建设和运营，如新加坡最大的现代化工业基地裕廊工业区。堆叠式厂房通常为4-9层，以三层为一个单元向上堆叠，将容积率提高至2.0以上。厂房包含中试生产制造、研发办公、物流仓储三大功能，并配有直达货梯、装卸货平台等生产辅助设施。企业可以租或买一个单元作为自己的完整产业运行机构，也有多种不同类型的单元可供企业选择。

2012年深圳——“厂房+写字楼”复合建筑

和新加坡、中国香港等原因类似，中国内地珠三角地区开启“工业上楼”的探索也是源于城市发展面临着越来越严重的土地资源紧缺，制造业的转型升级催化了“工业上楼”的加速发展。2012年，全至科技创新园按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的摩天工厂，这些年来一直被誉为 “国内‘工业上楼’第一园”。全至科技创新园能够满足企业生产、研发、办公、检测和展销的一站式需求，引入企业150多家，其中国家级高新企业约70家。

2、工业上楼的迭代演进及定义

“工业上楼”1.0到3.0的演进

“工业上楼1.0”以土地节约为目的，这一阶段厂房多以生产为主，让容易上楼的产业先行上楼，如20世纪50年代的香港；“工业上楼2.0”则将产业链环节进一步细化，让研发创新环节上楼，主要特点为高层研发，新型研发的优先上楼，如20世纪80年代的新加坡；“工业上楼3.0”在“再工业化”推进进程下，结合1.0和2.0发展经验，对产业链发展环节进行拆分，并进一步细化产业方向，提倡可以上楼的产业引导上楼，如现今以深圳为代表的的大湾区城市。

“工业”上楼现今定义

“工业上楼”是指厂房从单层到工业研发、设计、生产、办公等多层建筑，层高为24至100米之间，又称高层工业楼宇，用地类型以M1、M0[ 目前依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）常见工业地块用地性质可分为M0、M1，M0为新型工业用地，M1为一类工业用地。]等新型工业用地为主。

3、现阶段发展工业上楼主要问题

在“工业上楼”发展的浪潮下，面向可持续的产业良性发展诉求，如何科学引导还需深入探讨。现阶段主要问题有：

（1）产业载体形态和城市产业结构相匹配问题

曾经中国香港工业大厦就是因为产业载体资源和产业需求发生了错配，导致中国香港工业大厦大量空置。产业空间供给规模大，随之而来的产业导入问题也需要思考。产业导入可能面临的同质化问题，通过“工业上楼”所带来的“创新成果”和“投入成本”是否能相匹配。

（2）城市间竞争的问题

从大湾区看，几大城市相互到对方城市进行驻点招商的行为已司空见惯，各大城市产业招商间的竞争已是十分激烈。协同发展、错位竞争，通过城市间生产功能、生态功能、生活功能的有机协同实现良性发展。共同推动世界级的城市群的诞生，方能助力区域制造业向全球价值链的中高端迈进。

（3）市场化发展的问题

地价租金、低内部收益率的指标设定会让市场化园区承受巨大压力，该如何应对。对于市场化园区来说，一方面需要随之相对调整园区价格以适应市场形势，一方面更需要市场化园区深耕运营，用差异化、专业化的服务来平衡厂房的价格优势。

（4）安全隐患问题

例如爆炸、火灾、安全事故等。近年实施的“工业上楼”项目普遍在50m以上，有些甚至高度近百米。过高的楼层使得消防梯难以到达，高层逃生的概率大大降低。安全隐患需要在实施“工业上楼”项目时更加警惕。

二、大湾区的有益探索

1、大湾区工业上楼发展情况

早期香港工业大厦的成功实践给深圳、东莞等地解决城市土地空间和产业升级矛盾提供了范本。2005年大湾区首个“工业上楼”项目在佛山试水，佛山因其制造业发达而用地紧张，需要集约化开发，率先开拓“工业上楼”市场，代表园区为顺德天富来国际工业城项目。2012年，深圳成为城市更新背景下第一个“工业上楼”成功实践的城市，随着东莞、佛山、广州等湾区城市出台大量政策鼓励发展“工业上楼”，“工业上楼”市场进入标准化、精细化发展时代。自此“工业上楼”项目在大湾区“遍地开花”。 

2、大湾区相关政策梳理

最新提出“工业上楼”相关政策的城市是深圳，其次佛山、东莞，政策主要以开发建设基本要求、产品构成及开发模式标准化、建筑标准化、导向型扶持政策几方面为主。相比深圳、东莞等城市，广州市“工业上楼”政策出台相对较晚，主要为开发建设基本要求、导向型扶持政策等方面，在产品构成及开发模式标准化、建筑标准化相对欠缺。

3、大湾区工业上楼“先行示范”城市：深圳

从2022年二产增加值来看，广东省排名前四的分别为深圳、广州、佛山、东莞，后三者差距不到1千亿，而排名第二的广州距深圳相差4千多亿。在工业发展道路上，广州、佛山、东莞与深圳相差距离较大，而深圳在工业发展上也有很多经验值得参考借鉴。

2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，就明确提出要推广“工业上楼”模式。目前深圳在“工业上楼”政策、组织结构、工业厂房空间建设、特色园区发展成效、产业升级转型引导、配套设施建设等多方面均成为大湾区“先行示范”的代表城市。