冷链物流园发展规划前瞻

近年来在政策刺激和需求侧不断扩大的背景下，我国冷链物流行业迎来了发展的重大时机，尤其是近5年，中国冷链物流需求年均增长率接近20%，市场规模、冷藏设备设施等成倍增长，冷链行业的核心载体(冷链物流园)投资建设遍地开花。前瞻产业研究院在梳理冷链物流园行业发展的基础上结合以往的规划经验，总结出一些冷链物流园规划发展之道。

一、冷链物流园发展概况

1、冷链物流园概述

冷链物流是利用温控、保鲜等技术工艺和冷库、冷藏车、冷藏箱等设施设备，确保冷链产品在初加工、储存、运输、流通加工、销售、配送等全过程始终处于规定温度环境下的专业物流。冷链物流的对象产品包括：农产品、禽肉类、水产品、花卉、加工食品、冷冻或速冻食品、冰淇淋和蛋奶制品、快餐原料、酒品饮料等;特殊的商品有：药品(疫苗、血液)、化工品等。而冷链物流园正是提供加工、存储和运输的场所，是冷链物流产业链上的核心环节，是联结产和销的关键节点和平台，是运用了多种冷链技术，在物流作业集聚区和运输枢纽衔接地区将众多冷链物流企业集聚在一起，实现专业化和规模化经营的大型综合性物流园区。

2、冷链物流园的类型。

现阶段冷链物流园主要有四类，以农产品、冷冻品批发为主的交易型冷链物流园，以提供产品加工场地为主的冷链物流园，以冷库租赁为主的大型仓储型冷链物流园，以城市配送为主的小型冷链物流园。

交易型冷链物流园。交易冷链物流园区是以农产品批发交易为核心的服务功能，形成冷链物流与市场交易相互促进、良性互动的服务模式。此类园区一般位于市内或近郊，得益于冷产品交易必须以冷库为依托的特点，此类园区出租率较高，盈利水平也较高。

加工型冷链物流园。此类物流园主要针对食品加工制造企业，涵盖农产品初加工、精深加工、预制菜生产等，提供大型低温加工车间和仓储，并配套研发、测试和生活服务区。同时这类园区对污水排放、用水用电等条件要求较一般园区高。

仓储型冷链物流园。此类冷链物流园区一般建在离市区距离较远，或靠近港口和道路中转枢纽的地方。较大存储量的冷库和较便宜的地价及建造成本适合大批量的冷产品储存，如进口海产品、国家储备肉、水果保鲜库等。

区域配送型冷链物流园。区域配送冷链物流园区大多出现在大型城市的核心区，主要承担城市配送功能，具有多温区、多品类、多频率、共存配送等特点，实现区域配送效率最高、成本最低的优势。

3、冷链物流园政策环境

近三年来，尤其是在新冠疫情反复肆虐背景下，国家对冷链物流及其设施的建设更加注重，连续出台了许多具有指导性的政策和规划，助力整个行业快速发展。

4、冷链物流园市场情况

根据国家信息中心大数据发展部测算，2021年我国冷链物流市场达到15.01%的增速，市场规模达到4407亿元。

2015-2021年全国冷链物流市场规模(单位：亿元)

资料来源：国家信息中心前瞻产业研究院整理

紧随着国家支持冷链物流发展的相关政策出台，冷链物流项目纷纷上马，各类冷链物流相关资源配置进一步完善。2020年在疫情的影响下，各级政府意识到冷链物流对于保障基础民生工作的重要意义，发展冷链物流产业，推进冷链物流基础设施布局，成为很多地方政府的发展重点。经初步核算，2021年我国冷库总量达7498万吨，较上一年同比增长12.5%。

2015-2021年全国冷库总量(单位：万吨，%)

资料来源：前瞻产业研究院整理

据中冷联盟发布的《全国冷链物流企业分布图》显示，2021年，我国冷库容量区域分布中，华东地区的冷库容量最大，占比全国冷库总量的39.92%;其次是华中地区，占比达13.64%。

2021年全国冷库容量地区分布情况(单位：%)

资料来源：中冷联盟前瞻产业研究院整理

全国各地冷库租金差异较大，主要体现为东高西低，沿海地区高，内陆地区低。根据链库网&中物联冷链委冷库数据显示，2021年上半年一线城市冷库供不应求，租金维持小幅上涨;二、三线城市冷库租赁需求不足，租金有小幅下降。其中，深圳、海口、东莞地区冷库平均租金较高，均高于120元/板/月;乌鲁木齐、银川地区平均租金较低，均低于80元/板/月。

2021年上半年主要城市冷库仓储价格行情参考(单位：元/板/天)

资料来源：链库 前瞻产业研究院整理

二、前瞻规划实践案例

案例一：

该冷链物流园项目位于某一线城市，由国内领先的物流园开发商投资建设，项目占地200亩，建筑面积20万㎡，投资超过20亿元。前瞻团队通过对当地市场需求调研，并结合投资方在业内的领先优势，规划打造行业领先、高标准、绿色低碳的现代冷链物流产业园，建设恒温、冷藏、冷冻等多温区冷库，布局食品加工等增值服务区，为食品、医药、跨境电商等企业提供集货物存储、加工、配送等功能于一体的综合冷链物流服务。同时通过建设冷链信息平台，实现智慧温控、可视化、实时监控、定位轨迹追踪、可追溯等，为客户提供安全、准确、高效、环保的全程冷链服务。

案例二：

该项目位于城市远郊，项目结合区位、政策、平台等各方优势，立足于城市保供发展需求，延伸发展商贸物流与食品智造等板块，打造成为集研、产、供、销于一体的综合性产业园区。项目总体规划建设“一园、两基地、一配套”，拟规划占地面积为1800亩,总投资规模为150亿元，通过分期建设，平台化思维发展，打造成为要素齐全、高效协作、产出显著、社会效益明显、独具特色的以冷链为核心的综合性园区，该项目引入了冷链服务中心、食品科技园、农贸流通中心、城市保供基地、创新中心、人才邻里，以农贸和食品加工带动冷链服务需求，以冷链服务促进食品工业和贸易的快速发展，同时布局包括吃喝玩乐等一系列配套，解决项目地远离城市的不便，构造园区内循环体系，保障园区长久持续发展。

三、前瞻规划见解

冷链物流园项目投资较大，专业性较强，不同于其他园区后续有较为宽松的调整空间，冷链物流园一旦成型，因为涉及到众多设施设备，后续的调整空间不大。因此要在建设前期做好规划定位，要合理且明确园区应该做什么，不改做什么，园区的选址、运营模式和规模大小、功能配比等都要明确。

前瞻产业研究院基于过往的项目经验对冷链物流园项目规划提出以下几点建议：

充分考虑区域内的资源禀赋，明确到底是做产地市场的冷链还是打造销地市场的冷链。找出区域内外销或者内购的产品是农牧产品还是水产品或是生物医药等需要冷库的品类，根据品类特点和规模等多种因素，综合考虑冷链中心的设置，包括温区、面积大小、交通设计等。

考量项目的区位交通，项目到底是处在城市中心、近郊还是远郊，根据不同的位置去匹配园区的功能，比例在远郊的要考虑到员工居住问题;在城市中心的要考虑发挥土地最大的价值，考虑引入商贸办公居住一体，以商贸办公聚拢人气等。

前期确定好园区的主要类型，通过资源分析以及开发愿景，要明确园区到底是哪种类型，加工型、交易型、仓储型、城市配送型等，根据不同的类型去设计园区冷库的面积大小和匹配园区的配套以及交通动线设计，同时可以尽早启动招商。

规划要适度超前，考虑到目前冷链物流行业发展速度较快，同时园区的开发建设时间较长，因此项目的规划要适度超前，在园区设备、园区平台、园区运输车辆、园区建筑等众多方面都要考虑未来的发展趋势。

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