深圳顶豪迁徙史

编者按：本文转载自微信公众号：未来城视(ID：wscgdz)

一个房产税，

最能挑动的是那些顶豪的神经。

深圳40年城市史，

每个年代都有不同的顶豪区。

城市运动起承转折，

深圳顶尖富人腾笼换鸟、新陈代谢，

形成了一条璀璨夺目的豪宅迁徙路线。

图源：摄图网

深圳，中国的财富之城，所有的财富和城市价值，

都在顶级豪宅中，尽情演绎。深圳上市公司数量中国第三;富豪榜人数中国第二。中国内地一线城市中唯一的山海大城。

顶尖富豪迁徙史

深圳，

拥有230公里海岸线，31座山脉，

坐落着110座超高建筑。

沧海桑田间，容纳着千万人的奋斗，

蕴藏着财富的变迁和哀荣。

一部顶豪迁徙史背后，是每一个人都得读懂的城市规律。南山区是深圳经济最发达的城区。从西丽湖南望深圳湾，山海之间集聚着最多的上市公司和豪宅

01

起源

深圳顶豪的故事，

从罗湖起步。八九十年代的罗湖，造就、集聚了中国第一批新贵。

从罗湖瞭望远方深圳西部的繁盛，多少有点英雄迟暮之感

罗湖是香港冒险家的乐园，内地改革者的试验场，贸易起家，房地产发达、股票暴富。产生了深圳第一代顶豪区。建于1983年的怡景花园是深圳第一个别墅区

80年代，深圳的豪宅都是外销房，大都集中在罗湖。

深圳本土第一代富豪，

最珍爱的是银湖别墅区。这是凡尔赛式的风格，欧陆建筑风格、宫廷式庭院。深圳虽然有海，但早期的富人偏爱“半山别墅”，崇尚欧陆风格。图为银湖公馆别墅。建成于1998年。⥥

银湖别墅区的，

隐秘和恢弘，

是寻常百姓难以窥探的。

然而，曾经辉煌的银湖别墅群，已随着罗湖的沉寂而黯然失色。房价缩水、暮气沉沉。有的银湖别墅相比十年前，已经出现明显降价现象。

深圳顶豪的另一个源头，

在蛇口。

1979年招商蛇口工业区成立，属于深圳的黄金年代拉开了序幕。蛇口，是深圳40年变化最大的地方，一湾豪墅、一艘停泊的轮船，标示着唯一不变的记忆。

1982年，南海油田基地设立，

外国专家云集，形成一个“小联合王国”。内地新富、明星南飞，中国改革开放后第一代海景别墅，在蛇口诞生。最早的外国专家别墅——鲸山别墅区。(摄影师：@未来城视-jony Z、JW）

八九十年代，为了吸引外资，在市区兴建了多个超级高尔夫球场。深圳都市核心区内有五大高尔夫球场，共占地6.34平方千米，相当于2.7个福田中心区。

这些球场，伴生了深圳独有的

都市中心高尔夫别墅

在今天深圳的闹市区，深圳高尔夫球场、沙河高尔夫、名商高尔夫，仍然霸占着大片绿荫，是美的风景，

也是城市公共资源的浪费。大沙河两侧，一边是密集的高新区，一边是开阔的球场。(摄影师：@未来城视-jony Z、JW)⥥

02

巅峰

罗湖被楼房和人口填满后，东边的山拦住了，而西边的平原，天然利于城市规划、生长,深圳城市重心由此转向福田、南山。至少在2000年以前，以上海宾馆为界，东边是都市、西边是农村。

福田中心区寄托着第一代深圳人的城市梦想。

高规格、大手笔，金融业在此兴起，催生了香蜜湖豪宅区的崛起。香蜜湖吸引了大量深圳进阶的富豪阶层，湖畔香蜜湖1号别墅、水榭花都别墅是真正的顶豪。

东海国际公寓顶层天墅，楼高308米，一套建面近1000㎡，层高6.6米，配有穹顶大泳池。

华侨城，

是更具豪宅血统的存在，1985年就邀请新加坡规划大师孟大强设计区域规划。⥥

华侨城南部三大主题乐园，北部豪宅区，曾是外地游客、深圳本地精英都向往的地方。

7万平米的燕栖湖旁，诞生了深圳单价最高的房子(摄影师：@未来城视-jony Z、JW)。⥥

蓝楹湾可能是深圳最低调的别墅区，没有产权，只有租约，但价格令人匪夷所思。欢乐海岸旁的蓝楹湾(摄影师：@未来城视-jony Z、JW)⥥

在深圳城市急速的西进运动中，即使香蜜湖、华侨城，也有英雄迟暮之感。真正的城市巅峰，

在深圳湾上演。深圳房价西盛东衰的背景，是罗湖、南山、福田经济的兴衰。

⥥

罗湖、南山、福田国家级高新技术企业数量对比

⥥

深圳湾大桥通往香港，

粤海街道办的世界级产业集群，

深圳湾无限的风景，

让后海片区成为深圳最新顶豪区。深圳湾豪宅带，从红树西岸到招商双玺，绵延15公里。⥥

深圳湾1号，

湾区场景、大平层的产品，抵达到深圳顶豪的新高度。深圳湾1号颠覆了深圳豪宅的传统，外观写字楼化、大平层户型、顶级装修材质，超级景观。图为深圳湾1号T7来福士公寓卧室景观(图片来源：深圳湾1号公众号)⥥

经过九十年代中期后的沉寂，蛇口随着深圳城市重心西移，再次成为深圳顶豪区。

蛇口半岛城邦3期、双玺、新玺与后海豪宅一起，不断上演深圳房价癫狂一幕。⥥

03

海战

人间绝配是在顶豪的大窗户，看湛蓝色的海洋。从大鹏湾到深圳湾，最好的位置，都被占据。⥥

然而，

东西滨海豪宅却走出截然不同的路线和命运。⥥

东部华侨城天墅犹如建在山顶的欧洲城堡，大多数别墅荒草一片，甚至有业主发文痛诉，“长持7年血亏2000万。”观看未来城市视频《天麓之殇》，认知深圳城市规律的残酷。⥥，时长04:56

深圳东的盐田和大鹏半岛，

有堪比海南的蔚蓝色的大海，郁郁葱葱的山岭，

从八十年代开始，

一系列滨海豪宅、山间别墅，就傲立在山海间。

万科十七英里，名字来自好莱坞名片《本能》，自誉“我与世界保持的距离”，

但终因距离市区太远，跑输大势。万科十七英里2005年开盘，上午2.4万/㎡，下午就涨到了3万/㎡，1年后房价涨到4-5万/㎡，但15年过去房价依然在5字头徘徊。⥥

深圳西部的海，

是珠江、深圳河的入海口，咸水淡水混合，

水质混浊，不可下水。

⥥

深圳西部沿海，40年间填了126平方公里海，移山填海之势的背后，是强大的城市运动。南山和宝安填海区的土石填料，大都挖掘自安托山。

混浊的海

战胜了湛蓝的海中国最大的豪宅连绵带，由此而生。

深圳西部滨海顶豪，向前海延伸

这不仅是西部的胜利、东部的失落，这是深圳人的品性，更热爱事业、离不开市区，从东往西走。

每一次深圳城市中心的变动，

都意味着，这些顶富人群的大迁徙。

04

未来

深圳奇迹每天都在上演，今天的权威，明天就有可能被推翻。根据深圳市及各区的十四五规划，未来城视算出各区未来估值排行。⥥

每一场热闹，都是一个新时代的开始。

这就是深圳最可贵的魅力，不断有新力量颠覆传统。深圳未来五年可能入市的顶级住宅/公寓。⥥

不管政策如何变化，向核心城市、核心城区聚集的力量，只会更强烈。深港双城三圈，又将上演湾区顶豪的新故事。

主要参考文献：

[1]《1984深圳统计年鉴》

[2]《2020深圳房地产年鉴》.《深圳房地产年鉴》编辑委员会编.深圳报业集团出版社.2020.10

[3]《深圳市自然资源与经济开发图集》.广州地理研究所主编.科学出版社.1985

[4]《为什么是深圳》.陈启文著.海天出版社

[5] 《深圳奇迹:深圳与中国改革开放四十年》.张思平著.中信出版社