市场需求与政策双助力 长租公寓市场商业模式分析

又迎来了一年一度的毕业季，大量的毕业生涌入城市进入社会生活，而房屋租赁无疑是他们迈入社会生活的第一步，毕业季有关房屋租赁市场的讨论也总是特别的多。

去年以来，一系列鼓励发展住房租赁市场的政策出台，购租并举被提上日程，今年5月，住建部又在发文中明确提出鼓励发展规模化、专业化的租赁企业，并在金融、税收、土地等方面给予支持，这将鼓励更多企业进入到房屋租赁这一行业中来。

从需求端来讲，我国流动人口数量增加，数据显示，截至2016年底，我国流动人口数量达到2.45亿人 。居高不下的房价，使得一些尚不能负担购房费用的人群选择租房以实现住有所居，长期以来，我国房屋租赁市场以个人房东和中介为主，房屋租赁市场乱象频仍，因此更具专业化、规模化的长租公寓迎来发展机遇。

近两年，我国涌现出一批专业化、规模化的租赁企业，就商业模式来说，主要分为两种。一种是房地产开发商开展的租赁业务，如万科的泊寓品牌，物业属万科所有。万科的这种商业模式更多的作用是其对品牌原有业务的一种协同，这体现在长租公寓业务为地产业务输送潜在用户，同时开展长租公寓业务也使得万科拿地的手段更加多元。

另一种模式是租赁企业对民房进行整改后，再将房屋出租的一种模式，链家自如、魔方等属于此种模式。魔方的定位是为租户提供一站式平台的服务，在这种商业模式下，企业拥有的租赁房源更多的是一种线下流量入口，这种流量将为企业带来更多附加服务的增值。

但是两种模式都存在一些发展困境，产生这些问题的根源在于我国整个房屋租赁市场尚不成熟，长租公寓作为房租租赁市场上一种新兴业态，其发展面临着更多问题。

前瞻产业研究院分析认为，对于前者来说，前期投入资金巨大，回报周期长，这种模式很难效仿，毕竟万科这样的房产大亨是少数企业。对于后者来说，目前整改项目在消防验收上存在困境，由于现有规定中对可进行整改的物业没有进行明确的规定，报审用途不确定，可以是住宅、酒店、出租屋等等，这给长租公寓的运营、建设增加了不确定性。