2012年2000多亿房地产信托到期 预防偿付危机

楼市调控加上银根紧缩，房地产企业资金链紧绷，纷纷需找新的融资渠道，房地产信托受到房企欢迎，2011年房地产信托业务大幅上涨。

2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元;2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。

随着限购、限价和信贷紧缩，房地产信托成为不少开发商的“救命稻草”，但风险也逐步显现。中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元;2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。

业内人士表示，针对单个地产项目或低资质开发商的信托产品可能率先出现兑付风险，但房地产信托多为流动性风险，兑付风险总体可控。

相关报告称，从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度到期规模约1000亿元，其他季度到期规模350亿至500亿元。其中3月份是小高峰，到期规模约220亿元;7月起至9月是到期大高峰，每月平均在300亿元以上。

房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础，但在现有的限购、限价和限贷等调控措施下，房地产商销售回款速度放缓，难度增加。同时，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道受阻。对于即将进入集中兑付期的房地产信托而言，各种不利因素加剧了兑付风险。

对此，北京大学房地产金融中心主任冯科表示，房地产信托兑付风险确实存在，但房地产信托在整个地产融资额度中占比不大，不会造成大范围影响。

中国人民大学信托与基金研究所所长周小明也表示，对于房地产信托，不排除个别项目出现流动性风险，但只要房地产业不大起大落，总体风险是可控的。

此外，房地产信托收益率走高反映出房地产商融资成本不断加大。据前瞻资讯数据中心监测，2011年房地产信托平均预期年收益率从1月的9.26%升至12月的10.52%，全年平均预期年收益率达10.08%。

分析人士表示，房地产信托收益率节节走高，房地产商实际融资成本在15%以上。国泰君安研究报告称，由于银根不断抽紧，资金成本高企，房地产信托资金成本也随之不断攀升。同时，房地产调控政策紧锣密鼓，开发商资金压力陡增，房地产信托收益率也屡创新高，开发商的信托融资成本超过20%已成为常态。

对于不同资质开发商的房地产信托兑付风险，中金公司报告称，一级资质开发商多使用权益投资及贷款等方式的信托，等价于高息贷款，且自身项目多，融资渠道广，资金可以周转腾挪，兑付风险相对有限;三级以下资质开发商多为项目公司，信托介入较早，以股权融资为主，违约风险较高。

据了解，在房地产信托出现实质性兑付风险前，信托公司可通过延期、“发新补旧”等方式缓解资金压力。而当房地产商确实不能按时兑付时，信托公司可通过以自有资金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还投资者。

业内人士表示，延期、找第三方接盘以及发新补旧都只是说明信托产品存在流动性风险，最先出现偿付风险的将是个别规模猛增而风险防控差的信托公司。