地方国企房企资金紧张 竞争力趋弱

房市调控，让民营房企资金紧张，如今，这一趋势已开始蔓延到地方国企。同时，在融资难的现状下，地方国企拿地也不具备优势。

目前多数公司仍处于消化毛利率下降以及投资收益锐减造成的负面影响之中，整体来看，公司未来净利增速大幅回落将是大概率事件。

据前瞻网记者了解，民营地产商此前遭遇的资金紧张，已开始蔓延到地方国企。“首开只是一面镜子，目前很多国企房地产商正面临资金紧张与拿地困境。”北京美联物业高级经理张磊说。

大量使用信托贷款

2009年以前，地方国企通常能享受银行信贷上的诸多扶持，如今，地方国企也步民营房地产公司的后尘，大量信托融资开发。首开股份便是其中之一。

截至2011年末，首开股份信托融资规模不少于54.74亿元。其中，仅通过吉林信托融资就达到30亿元，且有25亿元需在今年1月到期支付。其余的信托融资，最晚在明年8月到期。

今年一季度，在部分信托贷款到期后，首开股份偿还了数十亿元的借款，但整体负债仍不容乐观。

一季度，首开股份的资产负债率为79.44%，净资产负债率为120.9%。公司因向北京市国资经营管理中心取得10亿元的委托贷款，使得短期借款较年初暴涨510.7%。

同为国企的中华企业同样大量依赖信托借款。据统计，2011年底，中华企业的信托债务余额为53亿元，占总债务的比例近30%，两项指标在45家已公布信托债务账目的上市房企中均排名第三。

据前瞻网记者了解，中华企业在2010年通过信托密集融资，总计8笔，募集资金34亿元，平均信托收益率达到9.3%，期限在1~2年。

其中，公司于2010年6月1日发行了“中华企业古北集团股权受益权投资信托”，募资3.5亿元，期限两年;紧接着8月6日又发行“中华企业古北集团股权受益权投资信托(二)”，募资4.2亿元，期限1.5年，平台均为上海国际信托。此后，该公司又连续通过新华信托、昆仑信托、中海信托、五矿信托、中诚信托、爱建信托等融资。

首开股份三季报的资产负债率为82.06%;中华企业的资产负债率为76.57%。

地方国企竞争力趋弱

在融资难的现状下，地方国企拿地也不具备优势。

房地产专家陈晟表示，地方房地产国企融资没有优惠条件，不像央企那样有一定的授信额度银行体系，甚至与民营房地产公司相比也没有优势。

由于没有金融扶持，加上决策机制不如民企灵活，地方国企的竞争力自然受到影响。举个例子，在国企拿地过程中，金额通常是有上限的，超过上限，国企会选择退出。虽然地方性房地产国企在承担政府职能，如保障性住房方面有一定优势，但如果机制不改变，战略目标不明确，确实有萎缩的趋势。

中原地产刘渊认为，融资和拿地是相辅相成的。能融到更多资金的房企，在房地产投资方面就比较活跃。

全经联研究院副院长陈宝存表示，拿地一是看资金实力，二是考核综合实力。一般性的地方国企，融资成本高，管理成本高，在未来的房地产竞争中，不具备任何优势。

专家表示，国企传统的模式与思维决定了竞争力。2009年至2010年，大量的民营地产公司大举扩张，但在2010年底宏观调控出台后，扩张就逐渐停止。而国企在调控后，并未停止扩张步伐，以致房价下跌时资金困难。