29上市房企利润下降 可售库存首降

国内房企大多已摆脱去年下半年库存持续积压、资金持续恶化的状况，今年以来，市场有所好转，不过目前仍处在下行空间。

截至23日，已有招商地产等29家上市房企发布三季度财报，其中8家为排名前100的大型房企。分析机构称，尽管已披露财报房企仅为A股上市房企二成，但“在一定程度上可以反映房企的财务情况”。

据前瞻网记者了解，这29家房企前三季度实现营收合计551.83亿元，同比增长5.7%;合计实现利润68.71亿元，同比下降4.92%;加权净利润率(净利润营业收入)为12.45%，同比下降1.1个百分点。

链家地产市场研究部张絮说，在这29家房企中，营业收入同比增长有12家，净利润同比增长且为正的仅有8家。虽然房企净利润与并入报表结算的具体项目有关，但利润和利润率的下滑依然可以看出房企盈利能力下降。

目前进入结算的项目大多是在2011年降价期间销售的，随着更多降价项目进入结算，在年报中房企利润还有可能出现更大幅度的同比下滑。张絮说，“受调控影响，房地产行业净利润率持续下降，目前仍处在下行空间，房企增收不增利的现象仍会继续。”

在库存方面，29家房企当前存货合计2285.2亿元，与年初相比增加288.65亿元，增幅为14.46%。与此同时，预收账款大增，从年初的454.65亿元增至三季度末的763.15亿元，增幅高达67.85%。

虽然从数据来看存货在年内出现明显增长，但张絮分析说：“由于已经售出且尚未交付的物业也记在存货内，所以目前这29家房企的真实可售库存为1522.05亿元(存货-预收账款)，与二季度末相比微降2.72%，为该指标首次出现环比下滑。”

前瞻产业研究院房地产分析师郑重分析认为，从目前的销售情况看，房企已经摆脱去年下半年库存持续积压、资金持续恶化的状况。尤其从今年3月开始，“全国性的市场回暖趋势已经明确，大部分企业都处于去库存状态，二三季度的销售均达到同期新高。”

张絮认为，在调控持续的情况下，房企的投资热情尚未完全恢复。虽然土地市场回暖，优质地块高价成交案例增多，但是整体土地市场依然没有达到去年的水平。

“由于目前的调控基调依然严厉，且购房需求在政策和房价上涨的双重作用下有所减弱，房企的库存虽然出现微降，但依然在高位运行。”张絮认为，短期内房企项目的利润率难以出现强势反弹，整体利润率仍将保持在10%至15%的区间。综合这些因素，房企目前仍需积极出货，房价也缺乏大涨的基础。后期还要观望政府的调控压力会否加大。