【行业深度】洞察2024：中国城市更新行业竞争格局及市场份额(附市场集中度、企业竞争力评价等)

行业主要上市公司：保利发展(600048.SH);佳兆业集团(01638.HK);富力地产(02777.HK);华润置地(01109.HK)等

本文核心数据：城市更新行业竞争梯队;城市更新行业市场份额;城市更新行业市场集中度

1、中国城市更新行业竞争梯队

根据企业城市更新面积和储备货值，综合企业当前的经营状况，目前第一梯队为保利发展、华润置地以及招商蛇口，具有较为可观的土储面积、项目储备，企业经营情况较好。第二梯队为万科、佳兆业、富力地产及绿城中国，该部分厂商主要分为两种情况，一部分在城市更新领域具有较强的经验以及项目储备，但由于企业经营情况有待企稳，导致项目推进出现阶段性困难，另一部分厂商则具有较强的资金实力，但在城市更新领域的项目储备有待进一步积累;第三梯队为越秀地产、远洋集团、时代中国等厂商，涉及城市更新项目数相对较少，但有望在城市更新领域实现进一步拓展。

2、中国城市更新行业市场排名

2023年3月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了《2023中国房地产百强企业研究报告》，同时公布包括“2023中国房地产城市更新优秀企业”在内的系列榜单。其中，保利发展控股集团位列2023年中国城市更新优秀企业榜首。

3、中国城市更新行业市场集中度

当前，中国城市更新行业的市场参与者数量相对较多，但由于城市更新是政府主导的项目，涉及到的参与者包括政府部门、房地产开发商、城市更新开发商等。这类行业参与者通常是大型国有企业和大型房地产开发商，具有较强的实力和资源，因此在市场上往往具有较强的竞争力，从而占据了大多数的市场份额。因此，中国城市更新行业的市场集中度相对较高。

4、中国城市更新行业企业布局及竞争力评价

城市更新行业多为房地产开发领域的领先厂商，多数厂商多选择在其发源地区深耕，先围绕核心地区进行布局，并在全国范围内广泛竞标地块以及相关项目。从住宅改造业务切入城市更新领域是多数代表性厂商的业务布局选择，亦有少部分企业选择从工业园区改造、商业地块改造领域开展城市更新业务。

注：由于城市更新业务在多数厂商的主营业务中占比极小，因此多数厂商在年报中未披露具体经营规模，因此除已具体披露相关业绩情况的时代中国控股外，其余厂商业务占比均通过房地产开发等相关业务的经营进行统计。

5、中国城市更新行业竞争状态总结

从现有竞争者的情况来看，城市更新领域现有竞争者包括政府部门、房地产开发商、城市更新开发商等企业，数量较多，而城市更新市场需求规模在中国城市化的发展下有待进一步扩张，因此中国城市更新行业的现有竞争程度尚可。

从供应商的议价能力来看，城市更新的供应商包括建筑公司、项目设计与规划厂商等，数量较多，同时多数厂商并不仅聚焦于城市更新领域，因此供应商议价能力尚可。消费者议价能力方面，城市更新项目的客户主要是居民、企业和政府。在以房地产开发项目为主、而房地产价格高企的市场现状下，市场供给实际大过于需求，消费者不仅可以选择城市更新项目建设后的楼盘，而且可以选择购置全新开发的楼盘，因此消费者议价能力相对较强。

城市更新的替代品主要是新开发的地产，由于当前能够被新开发的存量土地已越来越少，不少房地产厂商将城市更新视作企业的重要发展方向，未来城市更新将占据市场规模的更大部分，因此城市更新的替代品相对较小。

潜在进入者威胁方面，进入城市更新市场需要一定的资金、技术和政府关系等资源。当前，现有开发商尚且享有较高的市场份额，因此新参与者进入市场的难度较高。

更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国城市更新行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

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