2021年中国商业银行市场监管现状与监管趋势分析 多措施防止经营贷违规进楼市

近期，在部分房价上涨预期较强、炒作氛围较浓的热点城市，出现了骗取银行经营贷实际用于购房的现象，甚至有些还涉及有组织的违法活动。2021年3月26日，中国银保监会办公厅为代表的三部门发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。从多方面督促银行业金融机构强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产。

经营贷具有审批灵活、利率较低、放款速度快、支持多次续贷等特点，最高能贷到房产评估价的七成。2020以来，受疫情影响，政策加大了纾困中小微企业的贷款力度，经营贷利率与按揭贷款利率出现“倒挂”。这诱使部分购房者转向申请经营性贷款来购买房产。同时，部分房产中介和贷款中介诱导、协助购房者包装材料申请贷款。

经营贷资金违规进入楼市，通常采用的是先全款购房，然后以房子为抵押、套取贷款的方式。针对的主要是全款购房中，购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。经营贷流入楼市主要为两类人群：一是为了节省月供成本，将现有房贷置换为较低成本的经营贷;二是为了直接低利率购买新房。

(1)经营贷款利率与个人住房贷款利率“倒挂”

在2020年中国人民银行规定的商业贷款利率一年以内(含)利率为4.35%，一至五年(含)利率为4.75%，五年以上贷款利率为4.90%。而个人住房贷款利率为5.34%，经营贷利率与按揭贷款利率出现“倒挂”，投机炒房客钻“套利”空子。

(2)房地产贷款审批趋严

近年来，坚持“房”房地产贷款审批趋严，2018-2020年我国房地产贷款增速不断下降，截止2020年第四季度末，我国房地产贷款余额为49.58万亿元，同比增速11.6%，较上年同期下降3.2个百分点。房地产贷款增速进一步收缩。

(3)热点城市楼市依旧过热

《2020年全国50城房价收入比报告》指出，2020年50城房价收入比均值为13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。2020年，受疫情影响，我国居民收入增速相比前几年出现了较大幅度的下滑，而在疫情后宽松的货币政策下，大部分城市房价都出现了一定程度的上涨。进一步引发投机炒房。

增速方面，50城中东莞、深圳和宁波房价收入比增速最高，太原、贵阳和石家庄降幅最大。东莞和深圳疫情后楼市火热，2020年房价涨幅在50城中排名前两位，分别高达20%和16%，居民收入增速与其他城市相比差别不大，致使房价收入比增速也是50城中最高的。

具体房价方面，截止2021年4月，全国77城房价过万，其中江浙闽粤过半。在77个城市中，东部沿海总共有55个，占比达到了71.4%;中西部有18个，占比为23.4%;东北有4个，即东北的四大副省级城市。

(4)企业贷款放宽

2020以来，受疫情影响，政策加大了纾困中小微企业的贷款力度，2018-2020年，我国经营贷款余额经历了先降后升的态势，尤其是2019年来，企业贷款规模不断上涨，这与支持中小企业政策直接相关。

多措施防止止营性贷款进入楼市

然而，经营性贷款资金违规流入楼市，扰乱了房地产调控大局，容易引发局部房地产市场过热;本应流向实体经济的金融资源被挤占，影响了宏观政策实施效果。

防范经营贷资金违规进入楼市，从金融方面，从三个环节来监管——贷前要严格审批、贷中严格支付、贷后严格管理，此外对第三方机构合作贷款业务的监管也必不可少。

更多数据参考前瞻产业研究院《中国商业银行信贷风险管理与行业授信策略分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

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