物流园区需要建设，更需要经营！

从2011年开始，北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%-30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。可即便这样，许多大型公司还是面临一库难求的局面。

近年来，中国经济中心城市开始意识到物流园区对于促进物流的技术升级和服务升级，对于改善城市和区域物流投资环境，推动第三方物流的发展，整合利用现有城市和区域物流资源，加快物流企业成长、缓解交通压力、改善生态环境等方面都具有重要作用。

物流园区成投资热点

前瞻产业研究院预计“十二五”期间物流行业整体增速可以达到20%以上，但基础物流(简单仓储和运输)和高端物流(物流、资金流和信息流整合)增长将明显分化，前者约为10%，后者则可达30%。

从现状来看，许多省和经济中心城市从政府到企业都提高了对物流园区规划建设的重视，并在区域物流发展规划中都规划了若干物流园区。我们认为，物流园区已成为物流领域的投资热点，并出现了各种类型的物流园区投资项目。

据对全国物流园区投资情况调查发现，目前，我国现有物流园区主要分布在：东部沿海经济区(20.4%)、南部沿海经济区(20.2%)、北部沿海经济区(14.1%)、西南经济区(11.8%)、东北经济区(10.1%)、黄河中游经济区(9.9%)、长江中游经济区(9.1%)和西北经济区(4.4%)。而投资规模比例如下：

全国物流园区投资规模情况(单位：亿元，%)

资料来源：前瞻资讯产业研究院 《中国物流园区布局规划与经营模式分析报告》

物流园区经营是难点

由于物流园区建设需要占用大量的土地和资金等，如果不对物流园区进行科学规划和合理运作，其投资风险是巨大的。

而物流园区大规模投资后，究竟要采取什么管理模式最好呢?分析认为：园区管理模式的选择主要取决于物流园区的投资主体、建设目标、客户定位、建设过程、政策影响、内外部环境等诸多要素，而且整体经营是需要投资主体从前期投资开发到后期赢利整体正常运营都需要倍加关注的。

而《中国物流园区布局规划与经营模式分析报告》显示，目前我国现有的几种经营管理模式大部分来源于发达国家物流园区的管理经验及我国现有的经济开发区的管理模式。从物流园区的出现到快速发展的这十几年里，还没有形成适合我国物流园区管理的科学模式，这就意味着一方面我国物流科学的基础研究还有待提高，另一方面是物流园区投资开发建设与管理主体混淆不清，物流园区建设的投资方、经营方、入驻方三者相互关系错综复杂。

例如，有的物流园区政府既是投资方，又通过委托代理方式而成为经营方;有的物流园区投资方通过直接投资入驻而兼为入驻方;有的物流园区存在投资方、经营方和入驻方三方合一的现象。不同主体间相互交叉重叠的关系导致了物流园区开发建设与管理主体混淆不清的现状，从而也导致了园区经营模式的复杂性。

《中国物流园区布局规划与经营模式分析报告》对物流园区招商模式、几种专业物流园区的建设及运营模式以及后期盈利模式都进行了详尽的探讨。