2019年长租公寓行业市场现状与发展前景分析 租金水平仍然较低 未来仍有较大的提升空间

最早在我国出现的长租公寓是由新加坡房地产集团带入中国的舶来品，落地中国之初瞄准的是金领、外商等中高阶级。在政策、人口双重红利推动下，金融机构纷纷响应，轻资产、低门槛的分散式拿房的二房东模式才替代了最初的集中式拿房。加之我国市场各方面条件成熟，政府政策利好等因素，逐渐在各大城市尤其是一线城市获得了快速的发展。

绝对流动人口数量带来房屋租赁需求

我国人口总量众多，与此相对应，我国相比于其他国家拥有绝对值很高的流动人口数量。流动人口带来的租房需求占有绝对的比例。伴随着中国城市化进程的推进，城市聚集了相对较多的流动人口，根据中国国家卫生健康委员会统计的数据，截至2018年底，我国流动人口的数量达到2.41亿人。

众多的流动人口数量必然带来大量的住房需求，在我国2018年的2.41亿流动人口中大约有2.1亿需要租房。根据iiMedia Research统计，我国2018年底租房市场租赁人口达到2.1亿人，并且预期未来几年内，租赁人口将持续出现上涨，预计2022年，租赁人口将达到2.4亿人。

政策顶层设计不断完善 ABS债券为长租公寓发展提供资金支持

房屋租赁市场在满足人们的住房需求方面有着举足轻重的作用，为了满足多样化的住房需求，国家多次出台鼓励政策，促进租赁市场的发展。2014年3月，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出了“租售并举”和并积极促进“住房租赁市场”的发展，开启了租赁市场政策利好的新篇章。

2017年5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)发布。政府有意通过完善租售市场规则的方式、构建“租售并举”市场，为构建多层次住房供应体系提出新举措，从而实现“高端有限制、中端有市场、低端有保障”的住房目标，促进房地产行业长期健康发展。

十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒”的基调，发展住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，保障中低收入人群的住房需求，促成“供给侧改革+适度需求侧刺激”的经济发展方式。

近年来，中央及各地政府在政策方面向租房租赁市场倾斜，鼓励租赁市场的快速发展，在土地政策上加大租房租赁市场土地的供给;同时鼓励房地产开发企业开展租房租赁业务;在金融方面支持符合条件的住房租赁企业发债、不动产证券化产品，金融管理部门积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金(REITs)试点，充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道。

中国租金水平仍然处于较低位置 未来仍有较大的提升空间

根据青客公寓招股说明书提供的数据，中国的租金水平仍然处于较低位置，未来仍有较大的提升空间。一方面，我国租金占可支配收入的比重较低，在2018年末为21.0%，相比英美发达国家的25.0%、28.0%仍然有一定的上升空间。

另一方面，我国的房价水平处于较高位置，尤其是一二线城市，如我国的北京、上海、广州、杭州的平均房价(平均房价=单位住房价格×人均居住面积)与年均可支配收入的比值分别为38.9、37.6、21.4、45.9，由此可见，高房价使得大部分刚进入一二线城市的流动人口更倾向于租房。因此在此种情况下，我国长租公寓以其独特的优势将会在未来获取广阔发展空间。

更多数据请参考前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

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