3月多个城市二手房房价松动 2季度二手房价格可能加速下调

 国家统计局今日发布了3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。 

在新建商品住宅方面，价格总体呈现上涨的态势，只有4个城市价格有所回落。而在二手住宅市场上，有14个城市环比价格出现下滑，持平的有14个。从当前的情况来看，二手房市场形势不容乐观，二季度也难回暖。

图表：2014年3月二手房价格下降的城市

资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理

二手房销量"斩腰"

2014年以来，二手房市场发展可以用"如履薄冰"四个字来形容。住房信贷政策普遍紧缩，两会前预期政策从严，对不动产登记政策解读，楼市"崩盘论"等等┅┅多重利空之下，主要城市二手房较2013年一季度跌幅超过五成，较2013年四季也有两至三成的跌幅，市场走势可谓不易。

以深圳为例，前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示，根据深圳市规划国土委数据统计，一季度全市二手房共成交14101套，124.02万平方米，环比分别下降30.89%，33.32%，同比高位下降约54%。其中，住宅成交12358套，109.46万平方米，环比分别下降，32.29%，28.13%，同比下降约56%。

图表：2014年一季度深圳市各行政区二手房成交量情况

资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理

一季度，北京二手房成交量跌入谷底，二手房交易量创下2009年以来的同期新低。一季度北京二手住宅成交量为23156套，较去年四季度下降30.1%，与去年同期相比下降七成左右，并连续3个月成交在万套以下。

事实上，北京、深圳二手房成交的大幅下跌并非个案，这样的市场行情在全国的主要大中型城市同样上演。根据前瞻产业研究院监测，上海、成都、广州、温州等城市二手房交易同比、环比均出现下跌，有些城市跌幅甚至超过50%。

二手房价格开始松动

值得注意的是，2014年以来，一些城市二手房价格方面也开始出现松动的迹象。前瞻网房地产行业研究报告分析显示，从去年11月份开始，杭州二手房成交均价持续下滑，2014年一季度杭州二手房市场共计成交4322套，均价18300元/平方米，相比去年同期19542元/平方米下跌6.4%，环比上一季度仍有2.6%左右的下滑。北京二手房价自去年11月开始，也出现明显的降温，而这一趋势，在今年一季度并没有得到改变。此外，温州、佛山、宁波等城市二手房也出现了不同程度的下跌。

图表：2013年3月-2014年3月杭州主城区二手住宅签约均价与上月对比

资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理

二季度二手房价格可能加速下滑

由于受到行业年前年后淡季的影响，往年一季度的成交主要依赖3月份量的整体释放，而今年3月并没有出现像往年同期"小阳春"交易火爆的情景，再加上政策及居民需求观望升级的影响，笔者认为，二季度二手房市场恐难回暖，二手房价格可能会加速下滑：

1、虽然今年楼市政策继续加码的可能性不大，但是"限购、限贷"的调控政策不可能放松，而二手房购房人群中约有70%以上依靠信贷，在收紧信贷、控制需求的前提下，一大批的购房人群将受此影响。

2、2013年受个税政策的影响，楼市量价齐升，购房需求消化较快，一些购房需求在一定程度被上提前预支。由此，2014年购房者的需求将有所放缓，置业者购房的步伐会明显放慢。

3、二手房需求观望升级。当前二手房楼市的不景气使得购房者需求观望进一步升级，对于房价下降的预期有所增强，二手房市场整体偏冷的情况下，之前对于市场持乐观态度的业主对于房价的预期也出现了一定程度的松动，报价更趋向于合理与理性。这就使得购房者的议价地位提高，对于房价走势将起到一定的抑制作用。