商业地产在城镇化建设抢夺蛋糕在电商冲击下转型解密

 2013年商业地产回顾

◆ 商业地产完成投资额1.66万亿 办公楼增速大于商业营业用房

前瞻产业研究院发布的《2014-2020年中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》数据显示：2013年1-12月，全国商业地产行业完成固定资产投资额为16597.00亿元，占整个房地产业完成投资额的比重达到19.30%。具体来看，1-12月，办公楼累计完成投资4652.00亿元，同比累计增长38.20%。1-12月，商业营业用房共完成投资11945.00亿元，同比增长28.30%。办公楼增速大于商业营业用房。

图表1：2010.12-2013.12商业地产投资完成额与比重：累计值（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院

◆ 商业地产新开工面积占房地产比重16% 比重继续上升

截止2013年12月底，我国商业地产施工面积累计为10.52亿平方米，同比增长23.41%。其中办公楼、商业营业用房累计施工面积分别为2.46和8.06亿平方米，分别累计同比增长26.50%和22.50%。

2013年1-12月，我国商业地产累计新开工面积为3.28亿平方米，占房地产行业新开工面积的比重上升至16.30%，比重进一步上升。其中办公楼新开工面积为6887.00万平方米，商业营业用房的新开工面积为25902.00万平方米。

◆ 商业地产竣工面积占房地产比重13% 面积增速高于商品房

2013年1-12月，全国商业地产竣工面积为13641.00万平方米，占全国商品房竣工面积的比重为13.45%。其中办公楼累计竣工面积为2789.00万平方米，同比增长20.50%；而商业营业用房竣工面积为10852.00万平方米，累计同比增长6.10%，二者竣工面积增速均高于商品房竣工面积累计增速2.00%。

表2：2010.12-2013.12商业地产竣工面积与比重：累计值（单位：万平方米，%）

资料来源：前瞻产业研究院

从上述数据可以发现，2013年商业地产行业发展良好，各个指标增速完胜住宅地产。商业地产蛋糕的做大离不开城镇化建设。

商业地产如何在新型城镇化建设分夺最大的蛋糕

城镇化建设是商业地产发展的机遇，到2025年，中国城市人口新增2.5亿人次，而如此多的城市人口需要衣食住行，这些必然催生新的商业地产需求。

但需要注意的是，新型城镇化建设带来的不仅仅是人们商业需求和增加和商业的升级，而是需要扩大商业地产的内涵，城镇推动商业进行，商业就是带动城镇发展的领头羊。而中国未来小城镇到底是什么样的格局，小城镇中商业地产的发展模式是怎样呢？ 

前瞻网商业地产研究报告指出以下几个模式：未来巨无霸的商业地产将不适合小城镇，而小容量、更具针对性的商业设施发展会更好，另外未来传统商业和电子商务将会更加融合，需要注意把传统商业的体验性与电商结合起来，共同发展等。

电商冲击下商业地产如何转型

目前传统零售业受电商冲击非常大，主要原因是人们的消费能力受到限制，对于一般消费性的东西，很多人都会选择网购，比如浙江省的部分地区，购物中心亏损多达30％，整个购物的营业额的下降普通达到30％-40％。电商冲击之下，商业地产的确该谋求转型了。

商业地产的转型应该朝着体验下商业转型，不再简单是一个购物中心，一个百货超市，而是体验型的商业，这个才是商业地产价值所在，也是电商所不能比拟的。

对于电子商务，传统零售商不应该仅仅把它当做竞争对手，应该注意到电商也是一个工具，实体店完全可以利用好电商模式，未来实体店和电商融合将是大势所趋。