地王频现 北上广深明年房价将再飙升？

今天打开新闻，发现不少网站头条都在讲今年一线城市卖地收入突破5000亿元，创历史新高，同比暴涨150%。地方政府赚的盆满钵满了，而羊毛出在羊身上，这"单价和总价突破市场想象力的地王"通过价格传导，最后也将落在购房者身上。12月18日，统计局公布11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况就显示一线城市今年同比涨幅已经接近20%。那么，现在面粉涨价了，明年面包不得不涨更多？

首先查找一下近年来四大一线城市土地出让金规模，看是上一年度基数过低导致同比暴涨还是真的出现了"历年新高"。根据前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，自2005年以来，北京土地出让金由116亿元逐年上涨至2010年的1640亿元，随后连续两年下滑，到2012年时仅为648亿元。2013年爆发式恢复到1771亿元的规模，同比暴涨173%。

上海、深圳、广州走势相似，2010年上海土地出让金达到阶段性高点，突破1500亿元，随后下滑，2013年止跌回升至2244亿，同比增长126.41%，并跃进2000亿规模的阵营。广州、深圳2013年土地出让金规模分别为687亿、467亿，同比增长150%、331%。深圳由于土地资源严重紧缺，历年土地供应规模也较小，所以基数一直较低，虽然这次这次翻了三倍多，但还是没有进入500亿的阵营。

图表1：一线城市历年土地出让金

资料来源：前瞻产业研究院整理

结合成交土地溢价情况来看，除了房地产调控严厉的2011和2012年，2013年北上广深的土地溢价率并不算惊人。09年时，北京土地溢价率高达93.45%，前后几年也处于17-48%的溢价范围，2013年溢价33.42%属于可接受的可控范围。上海与北京溢价率相近，也为33.23%。广州相交05-10年30-64%的溢价范围，2013年溢价22.05%还算下降了。深圳2013年溢价45.96%，与前三个城市相差不大。

图表2：一线城市历年成交土地平均溢价率

资料来源：前瞻产业研究院整理

一直以来政府尝试通过房地产调控抑制需求端的购房需求，从而打压房价。这种背离市场经济的行政干预措施在房价一涨再涨的背景下宣告失败。新上任的领导班子不愧经济科班出生，果断放弃对商品住宅的房地产调控，要求各地方政府增加住宅地块的供应，供给增加在市场自身调节下房价将自发下降。

除此外，政府重点转向"保障和完善民生"，加大廉租住房和公共租赁住房等保障性住房的建设供给。住建部公开数据显示，2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至11月底，已开工666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。2014年全国城镇保障性安居工程建设的目标任务是新开工600万套以上，基本建成480万套以上。

看四大一线城市在过去两个月出台的相关规定，住宅土地供应量的增加是绝对的亮点。深圳八条提到，"确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，四季度还要供应约60公顷住宅用地"；上海七条显示，"2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷"；北京七条要求，"2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地"；广州六条要求，"力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上"。通过梳理各城市新政可以发现调控方向已经逐步向增大供给等市场化措施靠拢。

今年土地出让金规模的大幅增长就在于政府加大了土地供应，以往因为一线城市土地供应规模的有限，许多开发商难以拿到地，只能转向二三四线城市谋求发展。前瞻房地产行业分析报告指出：现在，土地供应量上来了，开发商自然多拿地。在过去，土地供应有限，溢价率居高，开发商常常将地价的上涨转为房价的上升来抵消，但现在已经高企的房价基数以及调控背景下，开发商再试图通过大幅度涨价降低土地成本是不切实际的，况且现在的土地溢价率也不是很高。总体而言， 土地问题是房价的一大根源，唯有增加土地供应、解决土地供给单一化，让土地出让多元化才是解决措施。