深圳新增商品房体量不断缩水 限制本地物管企业的发展

 深圳被公认为我国物业管理的“起源地”，实力企业数量众多。

深圳是被公认为我国物业管理的“起源地”。1981年，深圳市第一家物业公司成立，经过近30年的发展，深圳市的物业管理形成了一个新型的行业，物业管理面积覆盖率已经高达95%。

据不完全统计显示，截至2012年12月，深圳物业管理公司超过2620多家，管理着全市超过4000个物业项目，从业人员23.8万人。近年来深圳商业物业发展迅速，其物业管理营业收入也不断提高。2010年深圳市物业管理收入224亿元，占GDP的2.36%;如果按照此占比推算，2011年深圳市物业管理收入约为270亿元左右。

另据前瞻产业研究物业管理行业资深研究员——刘小红调查了解，深圳有实力的物业管理企业数量位居全国前列，在我国第一批获得物业管理资质的40家一级企业中，深圳就有16家(广东省内另有6家)，占据了42%以上的份额，诸如深圳市万科物业管理有限公司、深圳市物业管理公司、中海物业管理(深圳)有限公司、深业集团(深圳)物业管理有限公司、深圳市国贸物业管理有限公司等知名企业均在列。

深圳物业管理收入超250亿元，但不比北京和上海。

近年来深圳商业物业发展迅速，其物业管理营业收入也不断提高。2010年深圳市物业管理收入224亿元，占GDP的2.36%。据前瞻产业研究物业管理行业资深研究员——刘小红推算，2011年深圳市物业管理收入约为270亿元左右。而若按照百强企业在2011年物业管理服务费收入的增速12.37%来推算，2011年该市的物业管理收入略高于250亿元，但与上海(550亿元)、北京(440亿元)相比，其收入规模仍较小。

土地供应严重紧缺，城市物业建设缺乏空间，市场容量扩张有限。

◆ 推出土地建筑面积已连续两年下滑，新增建设用地数量远低于其他地区。

据前瞻产业研究物业管理行业资深研究员——刘小红介绍，近两年深圳市推出土地规划建筑面积下降明显，住宅用地和商办用地、工业用地均在2012年出现同比下滑。前瞻数据监测中心数据显示，2012年全年深圳推出土地规划建筑面积574.61万平方米，同比下降近34%，其中商办用地20.51万平方米，住宅用地183.64万平方米，均较上年大幅下滑。往年深圳市推出商办用地规划建筑面积的比例一般在13%左右，但2011-2012年已降至7%以下，2012年达到近年来最低值，仅为3.57%。

而根据深圳市《近期建设与土地利用规划2013年度实施计划(草案)》，2013年深圳市度将供应建设用地1710公顷，包含新增建设用地数量700公顷，存量建设用地1010公顷，建设用地主要依靠存量建设用地补充。而2012年深圳市建设用地的供应计划则为1868公顷，比2013年还高出100多公顷。刘小红认为，建设用地供应的减少势必对物业的新增建设造成不利影响，进而影响到物业管理市场容量的扩张。

图表：2008-2012年深圳推出土地规划建筑面积走势(单位：万平方米，%)

资料来源：《2013-2017年中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》

◆ 商品房竣工体量较少，2013-2017年均每年仅新增物管市场容量1.4亿元。

根据前瞻产业研究物业管理行业资深研究员——刘小红向前瞻网记者提供的数据，2012年深圳市商品房竣工面积仅为425.75万平方米，仅为北京的4.6%，上海的3.5%。据她测算，2005-2012年的7年间，深圳市商品房竣工面积平均每年下降5.74%，若按照该平均增幅测算，则到2017年该市的商品房竣工面积很有可能在320万平方米以下。而根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准(高层)》，深圳市住宅区物业的服务收费标准在1.90-3.90元/平方米/月，若以二级标准3.2元/平方米/月测算，则2013-2017年深圳市新增商品房物业管理的市场容量为6.85亿元(由于商业/办公物业的收费较高，因此该数据为保守估计)，平均每年仅新增1.4亿元左右，分摊到2620家企业，平均每家企业每年仅新增不到6万元的收入规模，可以说这个市场容量相当小。因此对于深圳市的物业企业来说，应该大力拓展广东省内的其他新兴发展城市，以及向省外扩展。

图表：2013-2017年深圳商品房竣工面积预测(单位：万平方米)

资料来源：《2013-2017年中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》