干货!2021年中国商业地产行业龙头企业市场竞争格局分析 万达商管VS华润置地

商业地产行业主要上市公司:目前国内商业地产行业的上市公司主要有保利地产(600048)、大悦城(000031)、绿地控股(600606)等。

本文核心数据:万达商管和华润置地商业地产业务布局历程、万达商管和华润置2020年总建筑面积和2021年规划新增面积

1、万达商管VS华润置地:商业地产业务布局历程情况

我国商业地产从上世纪80年代,国家逐渐放开土地交易制度和房地产交易市场化开始,商业地产业得以快速发展,期初我国的商业地产主要是港资来华投资建设的,随着国内商业地产行业的进一步发展,国内也涌现出了一批商业地产行业的优秀企业。目前,行业内企业数量较多,根据发展历程和发展布局整体来看,其中,万达商管和华润置地的商业地产业务在国内发展较为领先,两者的具体商业地产布局历程如下:

图表1:万达商管VS华润置地:商业地产业务布局历程对比

2、万达商管VS华润置地-商业地产业务布局对比情况

1)万达商管VS华润置地-商业地产布局对比:万达商管更胜一筹

从两家公司的业务区域布局来看,截止2021年9月,万达商管投资的购物中心布局全国31个省份,共388家,其中数量排名前三的省份分别是江苏省、四川省和山东省。

图表2:万达商管购物中心分布(单位:家)

华润置地的布局相对万达稍许落后,其主要布局国内的东部地区,西藏、新疆和青海还尚未布局,而公司的商业地产投资物业主要集中在一二线城市,合计占公司投资物业的77.5%。

图表3:华润置地商管业务分布(单位:%)

2)万达商管VS华润置地-商业地产项目数量和面积对比:万达商管项目数量更具优势

从商业地产的建筑面积来看,2020年,万达商管管理的建筑面积总面积达5280万平方米,预计2021年规划新增194.11万平方米;华润旗下管理的物业建筑总面积则为1198万平米,2021年规划新增142.7万平方米。

图表4:万达商管VS华润置地:购物中心2020年总建筑面积和2021年规划新增面积(单位:万平方米)

从购物中心数量来看,截止2020年年底,万达商管总计开业368家万达广场,根据万达商管发展规划,2021年计划开业50个万达广场,全年计划新签约70个轻资产万达广场,而从万达内部获取的一份2021年万达计划开业项目清单中显示,2021年全国预计将有63座万达广场开业,截止2021年9月,已新开业万达广场20家;华润万象生活2020年则仅新开了4个商业项目,截止2020年底有项目45个,但根据规划,2021年就将新开13个商业项目,22年将新开11个商业项目,预计到2022年在管商业项目约90个。

图表5:万达商管VS华润置地:商业地产产能利用率(单位:%)

注:万达商管2021年新增包含合作投资项目

3)万达商管VS华润置地-商业地产发展战略对比:万达的轻资产战略较为成功的

从商业地产业务的发展战略来看,2021年,万达商管的发展战略仍较主要以“轻资产”化为主,而华润则将坚持以开发销售业务、经营性不动产业务和轻资产管理业务三大主营业务共同一体化发展。两者发展策略有较大的差异。从近两年看来,万达的轻资产战略还是较为成功的,公司有效地降低了杠杆风险,而华润置地的发展战略虽然在面对疫情等客观因素影响时,导致公司的盈利水平有所受损,但依靠公司扎实的基础和良好的运营管理能力,相信公司未来仍将快速发展。

图表6:万达商管VS华润置地:商业地产业务发展战略

3、万达商管VS华润置地-商业地产业务业绩对比情况

1)万达商管VS华润置地-商业地产营业收入对比:华润置地增速更快

从商业地产的营业收入来看,2020年,万达商管购物中心租金收入为369.03亿元,为行业内第一,2017到2020年三年的复合增速达14.39%;相比之下,华润置地的营业收入仅为100.9亿元,不足万达商管的三分之一,但近两年增速较快,三年复合增速达26.28%。

图表7:万达商管VS华润置地:商业地产营业收入和三年复合增速(单位:亿元,%)

2)万达商管VS华润置地-商业地产运营水平对比:两者各有所长

从商业地产的运营水平来看,2020年尽管受到疫情影响,两家企业仍逆势各自在运营方面有所提升,万达商管管理的购物中心平均面积租金收入有所下降,从62.1元/平方米/月下降至58.23元/平方米/月,但出租率从99.3%提升了0.1个百分点为99.4%;华润置地则在2020年出租率有所下降的情况下,单位面积租金收入有所提高从68.9元/平方米/月提升至70.19元/平方米/月。

图表8:万达商管VS华润置地:商业地产销量(单位:元/平方米/月,%)

3)万达商管VS华润置地-商业地产毛利率对比:万达商管胜

从商业地产业务的毛利率来看,2017-2020年,两家公司的商业地产毛利率都总体变化差异加大,其中,万达商管的毛利率持续走高,2020年万达商管的主营业务毛利率高达70.4%,相反华润置地则出现了连续两年的下滑。这主要和万达商管的“轻资产”发展战略有较大的关系。

图表9:万达商管VS华润置地:商业地产业务毛利率(单位:%)

4、前瞻观点:万达商管仍处于行业龙头地位

在商业地产行业中,业务布局、项目数量是体现公司商业地产产品经营规模的重要体现,因此,基于前文分析结果,前瞻认为,万达商管因在业务布局、数量和毛利率等方面占有优势,目前是我国商业地产企业中的“龙头”。

图表10:中国商业地产“龙头之争”分析结果

以上数据及分析请参考于前瞻产业研究院《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》,同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业图谱、产业规划、园区规划、产业招商引资、IPO募投可研、IPO业务与技术撰写、IPO工作底稿咨询等解决方案。

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