上海外环外地价秒杀曼哈顿 地王背后一地风险

5月18日，在上海举办的一场拍卖会震惊全国。保利地产以54.5亿元拍得上海浦东新区周浦纯住宅地块，溢价率高达296%，可售住宅楼板价5.45万/平方米!

上海地价“已疯”，外环外地价秒杀纽约曼哈顿

此次近乎疯狂的高地价并非首例。在5月11日的拍卖会上，3.25新政后首次土地出让，一天就产生了三地王。三幅纯住宅地块在短短半年内溢价率均超过100%。

在5月18日竞拍过程中，有多达37家开发商参与，创下参与竞拍开发商数量之最。此次出让地块位于周浦镇，距离浦东最繁华的陆家嘴有14公里。

数据显示，2015年一家曼哈顿的地产商向上海一家房地产公司出售的一块地价，总价不过2.75亿美元，原建筑面积约30万平方尺。据此推算，即便新建筑面积与老建筑面积一致，楼面价不过5.4万元/平方。而上海外环外的地价已经轻松秒杀了纽约曼哈顿，不可谓不“疯狂”。

一线楼市降温，二线城市楼市接过“涨价棒”

也就在同一天，国家统计局公布了4月份房价数据。与上海地价增幅屡破纪录所不同的是，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价涨幅均所有收窄。其中，上海从3月份4.3%的涨幅收窄至4月份的3.6%。

代替上海领涨的变成了南京、杭州、合肥、厦门、惠州等二线城市，并且二、三线城市涨幅开始扩大。其中南京、厦门同比涨幅已经超过20%。

与二线楼市涨幅相对应的是，土地出让价的不断翻翻和破纪录。前瞻产业研究院数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。有些房企为夺得一块土地不惜背上全年的利润。几乎所有一线和热点二线城市都出现了“面粉比面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。

“疯狂盛宴”背后是不断放大的风险

国内知名财富管理机构嘉丰瑞德认为，房企疯狂拿地的背后是资金加杠杆的不断输血。以在北京豪掷62亿元拿地的招商蛇口为例，与招商地产合并后，募集的118亿元资金全部投入公司的房地产项目。去年连夺深圳两宗地块的泰和集团负债率达到79.85%。

在“地王”频现背后，是整个行业不断攀升的负债。根据披露的数据，2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点。

房企高负债、高杠杆提升了违约风险。一旦房企旗下的一个项目出问题，很可能会导致多个金融机构要求提前兑付，导致多家房企资金链断裂。依赖土地收入的地方财政债务也将出现违约风险，届时由房企产生的资金问题将波及社会的方方面面，投资国内的资本将无一例外。