房地产行业限贷放松政策下的发展分析

2014年9月30日，央行发布通知，调整相关房贷政策，核心内容一是对拥有1套住房并已结清贷款的家庭，可执行首套房贷政策，3成首付最低0.7折贷款利率；二是已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行可根据情况确定首付款比例和贷款利率水平。

就当前楼市而言，行政放松限贷，通过改善型需求给楼市打兴奋剂，主要表现在以下两方面：

1、认房/认贷关系是银行执行严厉程度的表现，执行效率提升。

目前暂未有银行公开公告限贷放松，仅部分城市部分银行在政府默许下进行了放松，此次搬到台面上，也就做了公开化，更利于执行；

2、新规放松力度较已执行的更为宽松，极大有利于改善型需求，购房行为可从有顾忌的先卖后买变为无顾忌的先买后卖。

2014年8月开始有政府喊话松限贷，放宽认房/认贷标准，从实际实施看，大多以无房和无贷款余额作为审核标准，现在进一步宽松至有1套和无贷款余额作为标准，力度极大提升。

央行改善型需求是扭转当前低迷市场的主要动力、而非刚需，原因在于银行已有意愿将资源向个贷倾斜；每月1800亿元左右的新增个贷未见诚意，反映出仅靠刚需无法满足银行的新增配需求；另外，楼市触底不能依靠更爱追涨杀跌“刚需”，历次都是改善型需求。

根据前瞻产业研究院的《2015-2020年中国房地产金融行业深度调研与投资战略规划分析报告》预测，此次央行的行政干预效果十分有限，利率市场化是市场趋势，定价权在银行自身手中。当前个贷利率趋势下行，主要是银行风险偏好回归，个贷分得更多蛋糕，利率呈自然下行趋势。央行在2012年后再对购房者打7折心理战，进行口头刺激，效果打折，但仍将带来需求入市恐慌心理。虽然市场调节的效果有效，但有限，MBS确实能够提高银行放个贷积极性，但预计实际规模将十分有限，基本处于可以忽略的水平。