延安削山造城活动陷窘境 投资方临阵退出

计划用十年的时间，最终建造两倍于目前城区的新城，陕西延安进行的这项体量庞大的造城运动，在开工一年后便陷入诸多困窘。

按照“中疏外扩、上山建城”的发展战略，延安市规划了北区、东区、西区三大板块，各自承载不同的城市功能，试图在延安三座标志性的山体——清凉山、宝塔山、凤凰山附近，形成新的城市格局。

不过，自去年4月北区一期开工后，计划与之并举的东、西两区，并未如预期中的顺利。据调查，目前两区均处于停滞状态。其中，东区不仅短期内难以开工，且规模一再缩减。

而此前计划投资60亿元，在西区建设文化产业园区的陕西文化产业投资集团(以下简称陕文投)亦悄然退出，延安新区的西区已经开始接洽新的投资商。

除了工程停滞、规模缩减等困境，尽管官方一再论证能够解决延安新区湿陷性黄土地区的沉降难题，但是“百年暴雨”对延安的袭击，以及延安机场迁建工程因黄土沉降数年无法开工，则让延安新区依然留存“技术悬疑”。

东、西两区建设“停滞”

在延安区北区一期的工地现场调查发现，在约十余平方公里的土地上，除了正在施工的地方，大片已平整好的土地被种上绿草。据现场工作人员介绍，一期主要是岩土工程，预计8月底完工。

而与之相对的便是新区规划的另外两大板块——东区和西区。按照规划，北区控制规划面积38平方公里，主要是市行政中心、以现代商贸、金融服务和教育培训功能为主;东区32.3平方公里，主要是区级行政中心;西区则为8.2平方公里，以红色文化为核心，主要发展文化旅游产业。

据了解，北区一、二期综合开发工程项目，以及东区一期综合开发工程项目建议书均已获陕西省发改委批复。

不过，相比建设火热的北区一期，另外两大新区似乎“沉默”许多。调查发现，目前两区均处于停滞状态。

其中，东区由延安市宝塔区负责实施，已下设延安新区管委会东区建设管理办公室，亦成立了融资平台，但尚未有实质性的动作。宝塔区区委宣传部相关人士表示，“东区现在还没开工，不过土地已丈量前期拆迁房屋也统计了，听上面说要暂缓建设。”

一名不愿具名的当地官员亦表示，东区现在处于停工状态，规划区内村民前期征迁工作都做了，但由于缺乏后续资金，村民一直迟迟未搬迁。

延安新区管委会东区建设管理办公室副主任李锦富亦证实，东区短期内难以开工，不过其否认原因是资金短缺，“我们计划先拿1300亩地做前期实验，还没进入征地阶段，正在办理用地的相关手续，(未开工)是因为手续比较复杂和漫长。”

值得注意的是，相比最初的规划，东区建设规模亦一再缩减。“东区控制面积是32.3平方公里，占地19.5平方公里，后来调整到11.8平方公里，现在是6.6平方公里。”李锦富表示，但“规模还是有点大。”据其透露，东区计划先行建设1300亩，会论证是否可行，此后若建设则会根据城市发展的实际需求，如果不需要那么多，就不再建设了。

与东区面临同样境遇的还有西区，因陕文投的退出，延安新区管委会副主任李锦刚透露，西区目前正与新的投资商洽谈，将适时开发。

一个是适度开发，一个是适时开发，与此前三大区并举的情形相比，这样的变化似乎颇为微妙。对此，李锦刚坦言，以上是出于延安市政府对新区建设战略性的调整，在新区统一规划的框架下，适度调整和变更也是科学合理的。

陕文投退出延安新区项目

据媒体公开报道，2012年4月6日，陕文投与延安市签署了《延安文化产业园区项目框架协议》，计划投资60亿元在新区建设产业园项目。

陕文投负责上述项目的子公司延安文化产业投资有限公司官网信息显示，延安文化产业园区项目位于延安市凤凰山西南方向，规划占地面积3.1平方公里，以红色文化游、自然生态游为主线，是集文化创意展演、旅游休闲度假、延安时期工业贸易体验、民俗展示于一体的综合型文化产业聚集区。

上述信息显示，陕文投方面亦曾数次前往延安，考察文化产业园项目。然而，一年过后，上述项目则再无消息传出。

对此，李锦刚透露，陕文投已放弃位于西区的产业园项目，具体原因不明，目前西区正寻找新的投资商。

就上述情形，陕文投进公司副总经理李振林亦证实公司不再参与延安新区西区文化产业园的投资建设，但没有透露退出的原因。

事实上，对于延安市的谨慎，很大程度上源于资金的困窘。据媒体公开报道，延安新区总投资额为500亿元，与之相较的是2012年延安市的财政收入仅为139亿元。

“如果开发体量过大，一是财力投入太大，再者土地供应是否有这么大的需求。先集中干好北区，也是搞一个探索和试验，为今后新区的建设做参考。”李锦刚称。

除此之外，今年延安暴雨造成的118亿元的经济损失，亦让当地政府财政雪上加霜。

那么，上百亿的资金从何而来?李锦刚给出答案是，“通过开发建设公司来融资”。

据了解，北区融资平台为延安市新区投资开发建设有限公司(以下简称延安新区投资公司)，公司前期通过信托募集到启动资金，中期通过BT模式融资，后期则通过土地出让的方式，保持资金的平衡。

延安新区投资公司财务总监马彩玲表示，北区一期批复的总投资额为50多亿元，前期公司以延安市城投股份有限公司作担保，同中信信托和中融信托签订信托协议，贷款约7亿多元用于工程启动资金。

此外，目前即将结束的岩土工程则预计投资35亿元，由13家施工单位先行垫资，再由公司分5年按比例向施工企业返还。具体返还比例额为第一年35%，此后依次为30%、20%、10%、5%。而为了保障工程的质量，以上13家企业还必须先支付2000万元的保证金，保证金则按照工程进度返还给企业。

对于后期返还给企业的工程款，马彩玲则表示，平整后的土地将用于出让，获取的土地出让金足以保证支付企业的工程款，达到收支平衡。“目前国土资源部已经批了一期可供出让的土地2946亩。”马彩玲透露。

尽管，按照马彩玲的说法，上述模式政府不参与投资，且北区岩土造价一亩地成本约为30万元，加之各项成本一亩则到60万~70万元，而与之相隔不远的老城区百米大道一亩地地价为600多万元，新区将来经营土地收入十分可观。

不过，尚且未知的在于新区的土地出让是否能达到预期中的效果，投资的企业是否能够收到相应的回报，又成为摆在当地政府前的新的难题。

摆在新区面前的技术难题

延安“削山造城”工程是目前世界上在湿陷性黄土地区规模最大的岩土工程，这让延安新区面临更多技术上的难题。