铁岭新城堪比鄂尔多斯 入住率四成上演“空城计”

8月2日，铁岭新城发布了2013年度中报，营业收入为3.56亿，较去年同期大涨249.97%，而归属于上市公司股东的净利润为1亿元，较去年同期的33.6万更是暴涨了29810.97%。而营业收入中98.21%的份额都是由一级土地开发所贡献。

不过靓丽的中期业绩并不能遮掩目前新城的尴尬局面。

正如一位业内人士所说，“对于铁岭新城我还是持观望的态度，新城的发展还有很长一段路要走。”

就申银万国和上海证券最近出具的几份研报中显示，目前铁岭新城地价2013年已经上涨至105万/亩，出让均价已从2011年60万/亩，上涨至100万/亩左右，其中开发成本约30万-40万/亩。

查阅铁岭市国土资源交易网数据发现，最近一期，7月19日挂牌的凡河镇新屯村六块商住用地共15.4万方，挂牌起始价为3.48亿，折合每亩150万元，地价暴涨明显。

值得注意的是，一级土地出售价暴涨同时，在新城基础设施建设尚未完善、商业配套缺乏下，整个铁岭新城二级市场目前却入住率低，房价上涨缓慢。

一二级市场价格矛盾背后，有业内相关人士指出，目前铁岭市政机关基本都已迁往铁岭新城，而这些市政机关拿地建房一向不吝价格。同时铁岭新城的实际控制人是铁岭市财政局。因此，飞速飙涨的地价不禁让人产生疑问。

而上市公司自身也面临融资成本不断增加，融资难度进一步加大的局面。公司意欲发行的10亿元公司债目前也还在等证监会的审批，前景未知。

新城上演“空城计”

作为铁岭市政府指定的铁岭新城唯一的城市综合运用商，集前期的规划、拆迁、一级土地整理、招商引资以及后期的运营于一体，铁岭新城的全部营收业务就集中在了铁岭新城这片土地上，可谓是“新城兴则公司兴”。

作为地级市铁岭周边的一个卫星城，铁岭新城距离老城虽仅8公里之遥，但近年来建设与人口导入存在脱节，房地产实际需求严重不足。

从多家铁岭新城的在售楼盘了解到一些楼盘的价格。其中新城区状元府均价3500元/平米，新弘国际城的均价为3200元/平米，浅水湾1号二期的均价为3000元/平米，铭帮上品的均价则为2700元/平米。据悉，作为铁岭新城规划开发的清河区，一些楼盘的价格都低于3000元/平米。

而根据海通证券去年6月一份研究报告，该新城住宅销售均价在2700元每平米到3000元每平米之间，可见新城的房价没有太大的涨幅，同期铁岭旧城区和沈阳靠近铁岭新城地区房价基本在4000到6000元之间。

据了解，铁岭市位于辽宁省北部，区域面积1.3万平方公里，总人口305.9万，城镇人口为130万。目前铁岭老城区常住人口在50万人左右，新城生活的人口不过9万多人。

另一方面，公司2013年年报显示，配套基础设施营收增长的比例为6.65%，也印证了2013年新城的人口没有太多的增加。

一位券商研究员说道：“我最近去铁岭新城调研过，城市建设得很漂亮，但是入住率不到四成，很多底层商铺都没有招到商户，周边的配套设施还没有跟上。”

相关人士表示，目前铁岭新城城市很新，但是就是人很少。

据悉，铁岭是沈阳经济区成员市之一，与此同时，在沈阳经济区内出现了很多的其他的新城项目。其中有沈北新城、沈抚新城、浑南新区等几个重点开发的新城。这当中浑南新区更是辽宁省大力开发的项目之一，就当地人士介绍，浑南新区目前已经建设得很成熟，房价也也超过6000元/平米，十分紧俏，相比之下铁岭新城确实不占什么区位优势。

就调研情况来看，新城目前缺乏商业配套，入住率低，作为城投开发商的铁岭新城自然会受到直接影响。此外，和省内大力开发的其他新城项目相比，铁岭新城的低入住率和低商业配套率势必然影响其招商引资和后续的经营发展，并且土地出让的市场前景也势必要打上一个问号。

发行公司债解困

中南财经政法大学房地产研究所副所长张东表示，铁岭新城这种同时有土地储备能力和后期运营的城投公司，对于资金需求的压力是比较大的。

铁岭新城2013年年报显示，公司当期经营活动所产生的现金流依然为-7542万元，而根据申银万国出具的研报，目前铁岭新城22平方公里的规划面积中，还有3平方公里尚未开发，需要持续注入资金。

2012年12月1日，铁岭新城在9亿元中期票据发行泡汤后，迅速推出不超过8亿元的短期融资券计划。今年7月22日，铁岭新城召开2013年第一次临时股东大会，审议并通过了《关于发行公司债券方案的议案》的议案。拟发行不超过10亿元公司债。

就资金压力和公司债的问题致电铁岭新城证券办，得到答复是“公司资金链正常，一切经营活动正常。而公司债已经通过董事会跟股东大会，在等待证监会的正式批复。”

而铁岭新城证券办的工作人员也表示，虽然作为房地产产业链上游，但是公司也被划归到了融资渠道受限的上市房企范围内，融资压力较大。

作为上市公司实际控制人的铁岭市财政局日子也不好过。

根据铁岭市财政局提交的《关于铁岭市2012年预算执行情况和2013年财政预算草案的报告》显示，2012年，当地财政收入为122.5亿元，而支出达201亿元。而2009年至2011年，当地财政收入分别为48亿元、80亿元和105亿元，支出则达109.7亿元、141.5亿元和167亿元，已连续几年入不敷出。