华南城投200亿合肥建超大型物流园 值得吗？

据前瞻网记者了解，随着地块的陆续挂牌，华南城在合肥打造大型物流园区的计划即将尘埃落定。

4月16日，合肥市国土局最新公告，肥西[2013]8号地块和肥西[2013]9号两宗地块也将于5月22日进入现场竞价。

加上此前4月9日公告的肥西[2013]5、6号地块，合肥华南城项目首批入市的土地将达1677.8亩。

合肥项目

合肥华南城位于安徽省肥西县，新型工业示范区与紫蓬镇交汇处，项目总体量2000万平方米，首期建筑面积超300万平方米，预计2013年开工。

2012年12月1日，华南城全资附属公司华南城管理，与合肥市政府及肥西县政府分别订立框架协议和合作协议。将于肥西县建设及发展大型综合商贸物流及商品交易中心，预计该项目的规划总净面积约为10平方公里。

华南城当时公告中表示，公司将通过一间或多间附属公司参与到肥西县政府的招标、拍卖及挂牌程序，以竞投上述项目所需10平方公里合肥市土地。预计项目土地将分期提供。

华南城还称，若肥西县政府透过招拍挂程序提供上述项目有关土地，且公司于每期合肥市土地的招拍挂竞投中均成功取得土地，上述合肥项目将分阶段发展，预计发展将需时超过10年。

仅就建筑面积而言，2000万方的物流园在合肥无疑是最大的，同时也将成为华南城在内地7个华南城项目当中体量最大的一个。

但细看之下，不管是从华南城自身的资金现状还是项目的实际情况，其拟投巨资在合肥打造的这个超大物流园区的前景都充满疑问。

资金压力

根据华南城的计划，该项目的总投资为200亿元，项目将分3期建设，一期建筑面积超过300万平方米，首期投资也将超过80亿元。

以华南城目前的情况来看，若合肥华南城开建，首期需投入的80亿元已相当于华南城2012/13财政年度合约销售的总额。

同时，即便该项目的可售性物业建设完毕并入市销售，但短期内能回笼的资金也相当有限。

前瞻网了解到，以位于河源的华南城项目来看，2011/12财政年度期间，河源华南城项目出售所得为8.94亿港元，仅为合肥华南城项目一期投入资金的八分之一。

而当项目进入常规开发流程后，后期开发的则更多是回笼资金比较慢的出租部分收益，而这部分收益在短期内难以显现。

据一位熟知物流园区模式的业内人士介绍，物流园区一般分为三个部分即商业、物流集散地与住宅，基本上是按照3:4:3的原则规划;在盈利方面也分三部分：可售性物业销售收入、出租性物业的租金收入、项目的增值收益。

在这些收益中，可售性物业的回报是最直接也是最快的，但出租性物业收益与项目增值收益回笼资金的速度则较慢。因此，企业在开发这类项目时，处于资金回笼的考虑，会先打造住宅、商业这部分可售性兴，以便回笼资金，而后再去发展物流部分，这样一来企业本身的资金压力不会太大。

另外，除该项目需要投入外，近几年华南城在全国的扩张速度也在加快，资金需求也越来越大，而如何保持资金的流入与输出的平衡自然也成为各评级机构关注的重点。

对于华南城扩张带来的资金压力，标普曾发报告指出，华南城向新市场的扩张激进，新投资和项目开发的资本支出亦很大，这带来持续的执行风险。

评级机构穆迪也指出，鉴于华南城的销售集中于商品交易会的举行期间及具有地域集中性，该公司的销售波动性将仍然偏高。

穆迪还称，因华南城在其深圳基地以外地区发展业务，其涉及的资本开支水平将使总债务增加。而华南城计划在截至2013年3月财政年度大幅增加其总债务，因而使财务风险上升。

项目前景

除资金压力外，此次选址合肥肥西，是否有利于合肥华南城项目的发展，也值得考虑。

上述业内人士向观点地产新媒体介绍，发展物流园区项目，需结合市场氛围、环境或企业自身的特征来做，一般来说出于成熟的配套条件来考虑，一线城市周边或大城市周边比较适合发展物流园区项目，而中小城市周边来做物流园区的压力则比较大。

另从区域环境来讲，大城市对物流园区产生的服务需求比较多，同时，大城市周边的运营设施包括航空、铁路、高速等的配套也比较齐全。

“若在中小城市发展，除非项目周边已有一个非常明确的专业市场发展氛围，或者好的商业批发市场”，该业内补充道。

而位于三线城市合肥华南城这个项目的发展环境显然不太好。据合肥业内对观点地产新媒体透露的信息显示，合肥华南城项目位置比较偏僻，缺乏常规的一些物流园区配套，“我估计项目未来会有目的性的、定点的迁徙过去一些配套”。

“个人觉得华南城自己都没有考虑清楚，投资这个项目是否值得”。

对于合肥华南城未来的发展前景，该业内称，虽然政府作为招商引资引进华南城项目，同时华南城自身也有扩张的需要，但根据地块目前现有的市场条件肯定是不支撑该项目的发展的。

“项目后续怎么操作，将要打造什么样的一个产品，怎么样去运营，短期内经济效益怎么实现，现金流怎么样去平衡，这些细节肯定是没有考虑清楚的”。

该名业内还认为，虽然项目在一定程度上会得到政府税收等方面的扶持，但短期内这些政策效应不一定能发挥效益。

据前瞻网了解，合肥目前所有的物流园都还只是闪点式的，且物流集中、不成规模、也不上档次，而所谓的合肥新型工业园也基本上只是一个概念型的东西，后期能否发挥真实效果还有待商榷。