复星集团CEO梁信军：五年内房地产市场将发生逆转

复星集团CEO梁信军：五年内房地产市场将发生逆转

非常感谢东华兄的邀请，非常高兴能够在这儿跟各位岛邻见面。我完全没想到正和岛能够发展的这么快，大家在正和岛能够这么享受，今天的主题非常贴切，做一个不二，不一样的企业。

其实咱们在谈商业之美的时候，很多企业觉得自己过得很困惑，做得不愉快，做得不愉快很重要的原因，因为你跟别人一样，你要想办法做得不一样一点，活的快活一点。

第一个，要做一个不一样的传统企业，最大的改变真的可以催着自己往互联网快一点，这一次互联网跟十几年前的互联网不一样，因为它几乎改变了所有的行业。比如说，像移动互联网跟商务活动嫁接的时候，它现在已经导致中国的电子购物规模超过美国了，变成世界的第一大。其实这个里面，就像一个商业寓言一样，当美国的商业规模，国内的市场规模还是中国的3到4倍大的时候，我们的电子商务比美国还要大。未来在移动互联网这个领域，中国完全是美国的3到4倍的规模。

同样大家看到比如说做金融的最近也不太高兴，因为移动互联网影响了它，传统的金融，如果不出意外，今年年底金融有一块比如说像货币基金，我估计移动互联网的规模就要超过它的规模了，移动互联网的货币基金肯定是大大超过普通的货币基金。我觉得接下来可能会影响的是支付，支付这个领域，传统的金融非常大，但是移动互联网加入以后，可能会改变非常多。接下来，我觉得会改变健康、旅游、教育、地产、汽车等等，所以我觉得做传统行业的很多企业界的朋友们，大家最近心情比较郁闷，日子过得不是很平坦的原因，因为你没有不一样，你做的就是传统的东西，我觉得要学会利用互联网去改变它。当然这种改变，并不是大家想象的要革自己的命，我觉得既可以像他们这些网络英雄一样，通过VC的方式投一些好的方向，互联网的方向。第二，也可以用PE的方式投到很多，拥有大量移动互联网用户群的服务，现在很便宜。也可以投入互联网增长的，刚才提到互联网嫁接，商业产生的电子商务。

受益于电子商务的物流、快递、仓储，这些东西在我们原来制造业是相当低端的环节，现在低端环节变成香饽饽了，将来如果你要受益于移动互联网嫁接金融，移动互联网嫁接旅游、嫁接房地产、嫁接汽车，受益的行业非常多，移动互联网嫁接汽车概率非常高，堵车的原因，拥有量的原因，人在汽车里的时间有可能逐步比家里和办公室的时间，以前差很多，现在越来越接近，由于接近的时间多了以后，人的汽车拥有量多了以后将来能够连接在一起，量非常大，车联网连起来之后伴随车联网产生的行业是什么，有很多可以做。

第二个做得不愉快的原因，国内什么东西都贵，管制也太多，还是因为你们做了一个普通的企业，我觉得你们应该做一个不一样的企业，应该学会到国际上多看看，嫁接一些国际的资源。现在从海外来说，其实总体来说有系统性的机会，我把它梳理了一下有三类，第一类是从制造大国，中国作为制造大国的角度出海的方式，比如说我们很多制造业的企业，你就可以按这个角度去琢磨。

过去我们作为制造业企业到海外买矿、买资源、买能源、买海外的销售渠道、流水线、技术，目标都是搬到中国来，今后在国内产能过剩的情况下，过的不顺畅的人，应该认真想一想，怎么把产能搬出去，产能出口的问题。

最近我们出口了100万吨钢铁产能到印尼，没有必要跟国内的钢铁厂杀的鲜血横流。基于消费大国的出海方式，这里面有无风险套利的机会，中国到现在为止还会被大家视做一个新兴市场，但是其实在很多行业，咱们已经是主流市场了，在中国，在很多行业，中国也是全球第一大的市场或者马上要成为第一大的市场。比如说像汽车、消费品、奢侈品、未来大健康，包括像视频、互联网等等。所以我觉得在这些领域当中，我们都可以找到全球数一数二的公司，它不一定贵，可以带动到中国来发展，这种消费大国出口的方式是非常稳健的。

民营大国这是必须要说的，王主席在海外的投资大部分是海外融资的，融资成本去年2%都不到，不知道在座的民营企业大概要多少，在海外就是这么便宜。像四大国有银行，在国内受制于各种各样的宝宝们，把存款提到四点几，这么一个困境的时候，海外融资非常便宜，1到5月份四大国有银行欧洲融了750亿人民币的债权，五年息不到2%，在日本刚刚说利息提高4倍，日本银行现在给老百姓的存款现在是千分之零点三五，变成千分之一点四，日元兑人民币又在贬值，海外的确有大量的廉价跟便宜的资金。如果你想过得滋润一点的话，我希望制造业，好好想想产能怎么出口，如果是消费，怎么无风险套利机会，怎么便宜的用海外的钱。金融行业，原来是我们的石漏斗，非常有意思的现象，市场利率来说，存款价格上升肯定带动贷款价格上升，美国、香港、台湾都出现过，利率管制的消失之后，第一会看到存款利率快速上升，很快看到贷款上升，美国贷款利率到4%，中国将来也不会少的，信贷成本，市场利率是上升的趋势。

最近大家都感觉到，金融在放水，在银行间的利息在下降，这里面有政策利率下降，市场利率在上升。总的来说，宽松度在提高，所以我认为可能短期之内，比如说半年，这个趋势恐怕利率，特别是债券的利率是往下走的。所以对地方政府，对民营企业来说，在国内想融资从债券的直接角度融资，对你是最佳的，成本会低。

第二个金融企业过得不愉快的原因，过去做的生意主要是B2B，现在越来越多的个人金融，个人金融之所以发展壮大的很重要原因，跟中国的中产阶级的成长是有关系的。我觉得既然B2B做得不愉快，为何不认真考虑B2C呢，如果把个人金融做好，一样过得很愉快。

人民币的国际化，现在老百姓的存款45万亿，至少20%，9万亿想出去，在座的都是千万富豪以上的人，可投资基金有27万亿，起码有三分之一想到海外去。大家知不知道从改革开放以来到今天，我们整个国家的外商的招商引资的总额1.3、1.4万亿的美金而已，然而国内想出去的企业就有3万多亿美元。所以我觉得如果把海外渠道建设好，海外资源弄起来，能力弄起来，金融机构也可以过得很愉快。

我们最近投了BHF，O2O最大的独立银行，直接金融的目的，很多人说，做直接金融推高了金融成本，今天有媒体在场，尽管如此还想暴粗口，简直是胡说八道，直接金融毫无疑问，降低了资金的成本，因为很简单，有钱直接借给需要钱的人，中间没有中介机构，怎会抬高成本高呢，比银行贷款便宜很多，除了债券之外有很多的融资方，直接金融给了民营企业投资太多的选择。所以我觉得金融机构最近几年不开心的原因，你就得想办法做一个快活的企业。

我讲讲房地产，我觉得未来6到8年，咱们可以下一个小的赌注，中国第一大行业是谁，过去我们觉得毫无疑问，最大的土豪产出，成堆产出都是在房地产领域，由于房地产的规模是中国第一大行业。我觉得6到8年内，大健康就会成为中国第一大行业，所以在座的很多企业家，可能都没碰过大健康这个产业，这么大未来成为中国第一大的行业，如果你过去一直碰房地产，为何不去碰碰大健康，从培训教育、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下游到养老，再到医疗，整个健康大的产业支付，保险，支付渠道等等整个环节我觉得非常大的体量，很多人是可以做的。

所以我觉得健康是认真要考虑的。房地产的问题，真的是不转是不行的，房地产商，现在过得不愉快，我觉得一样的原因，因为你做得跟别人完全相同，你要做一个不一样的企业，从政府来说，也会面临非常大的压力，地方政府要还债，大部分的债都是跟土地的收入有关。所以地方政府有非常大的动力和动机，要维持土地的价格平稳上涨。所以这样才能够把债给还了，但是平稳上涨的概率有多高呢，我认为恐怕在未来3到5年内，这样一种持续高涨的趋势逐步就会到达一个平衡点，开始逆转，开始供过于求。如果地方政府不去改变发展方式，我觉得也是非常大的风险，地方政府现在这么高的负债率，要降低负债率，所以新做的很多事情，可能希望也是引进社会资金来做，这样给了房地产开发新的机会，我们从复星集团本身来说，把地产商业模式彻底转型成蜂巢社区的模式，自从想清楚做蜂巢社区之后，我心情快乐了很多，建议在座的有地产的土豪们，也可以认真的考虑考虑。

作为一个蜂巢城市，跟传统的地产开发有什么差别，第一个差别就在于你整个项目为城市提供功能，不是居住功能，简单的办公功能，要成为城市的核心功能。比如说有些城市，可能希望，你给我多造点医院，经济很发达，但是健康弱，有些城市经济很发达，生产要素里面金融很薄弱，你造一个金融蜂巢，有些人说什么都好，老百姓没有地方去，需要体验的消费蜂巢。这些模式的核心，第一，为城市提供一个功能，这个功能怎么实现，通过导入核心产业来实现，围绕这些功能的核心产业，比如说如果做直接金融，直接金融就要27个品类，确保27个品类当中，金融中心能够导入每一个品类，导入1到3家，这样才能形成核心产业链。还有配套的延伸产业链，还希望围绕核心功能导入核心产业以产促成，希望产成融合，居住、生活、消费、工作都在一起，这样社区是有大量的就业机会，不会有睡城、死城的问题。这就是这个导入能力如何，复星集团之所以选择蜂巢的原因，投了大量有核心能力的资源的企业。

刚才东华一直建议我讲得稍微软一点，商业力量，商业之美，我觉得确实我们很多情况下，都会被看做太功利的东西，因为我们讲效益。分享两个非常小的案例，对我触动很大，第一个案例，去年6月7号，现在是6月14号，一年前的一周，在厦门有一个叫陈水总的人，在厦门公交车上纵火，一下烧了37个人，十几个是高考的考生，之所以出此残忍行为的原因，是他自己生活碰到了很多不如意，过去几年当中多次求助无门，他企求别人帮忙，别人不愿意帮他，所以他跟社会决裂了，造成了无辜死伤七八十人，这么一个事儿。

这么一件事情，在我看来像现代版的社会寓言，被他伤害的这些人，都不曾伤害过陈水总，但是伤害过陈水总的人，并没有因为陈水总的报复得到伤害，讲起来比较拗口。我简化一点，作为一个群体而言，人类社会，包括企业家跟老百姓，咱们都是一个命运的共同体，当今天你看到一个弱者，你不愿意去帮他，你纵容了自己的冷漠的时候，其实你就在放弃自己的未来，因为你今天放弃了救助弱人的机会，将来为此可能受到一个伤害。

第二个例子跟这个关联，今年2月17号，在深圳地铁里蛇口的水湾站，这个地方有35岁的IBM[微博]的女白领，由于低血糖的原因摔倒在出口的台阶上，位置不太好，滑下去了，俯卧的方式，七八分钟的时候，地铁员工通过录像发现问题马上来现场看，看了之后没敢动她，生怕自己担责任，25分钟之后警察也来了，警察也没敢动，觉得风险太大了，敢动的时候50多分钟之内，医生来了，120来了，发现人已经窒息死亡了，35岁，未婚的姑娘，在光天化日之下，10点29分，由于低血糖非常小的事儿，竟然就死了，而且在中国的大都市。我吃不准，今天在座的所有的人，咱们会不会有一天在某一个地方，有没有低血糖的可能?你觉得如果真的自己由于低血糖的原因，在这么一个热闹的社区当中，竟然辞世了，不觉得死的很冤枉吗?我想说一个事情，媒体一边倒的谴责地铁，谴责警察，觉得很冷漠，谴责所有微观的人，觉得你们太冷漠了。我觉得作为我们企业家，我们不能扮演一个微观者的角色，更多的应该思考怎么样利用商业力量去改变人心，改变人性，改变社会。

我想了一个方法，我后来要求我们的保险公司设计了一款他益险，我们称之为帮扶险，之所以造成这个情况的很重要的原因，中国从2006年开始发起了6起案例，第一起案例是南京的彭宇案，扶了老人判词了4.6万，登峰造极的是天津的许云贺，赔了10.8万元，这几个案例，只用区区几十万块钱就彻底改变了中国人的思想。我几个外国朋友，在深圳事情发生之后就问我，这个事儿你们中国很普遍吗?我就不知道怎么去回答，别人觉得你们中国人的人性是这样的。

我的做法，做这款保险不是卖的，是C2C的，两块钱可以赔一万块钱，每个人身上可以赔20万元，我觉得就应该按你的人性去做，该扶就去扶，所有的后果大家共同帮你承担，推出这个险之后，我们家族里面年纪最大的长者，是我岳母，岳母说她个人买两千块钱，把我们所有家庭的孩子都送一遍，希望你们大胆去扶，不要担心。上海同济大学的书记，他说动员校友募捐，给所有的同学们都弄一份，希望同济大学学生在场的情况要去帮扶。我在想，能不能通过这样一份保险，我们觉得我们会按人性、人心做事情，希望把这款保险，这个事情做完。

第二个去碰的就是医患矛盾的东西，我觉得其实医生的道理是一样的，我一个非常要好的朋友是医生，过去病人送过来2%的希望都会救，现在到50%的把握才会动手，而且家属必须到场，否则动了之后自己的风险太大了，要被杀掉，被打伤，何苦冒这些风险呢?像这些问题，如果商业的企业家们，我们纵容这种社会的恶习去暴涨，迟早有一天会伤害咱们自己的企业，会伤害咱们的个人。所以我的想法，我们的商业力量应该致力于用公益的方式去改变社会，改变人心的距离。所以我理解商业之美，不仅仅是高效率的盈利，我们高效率的去改变那些社会的陋习，是不是也是应该我们商业应尽的责任。谢谢大家!