海银财富告诉您年内四次重申调控已有7城响应

1、中原地产研究中心统计数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

2、5月19日，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施。这是十天内第二次重申调控目标不动摇、力度不放松，也是年内第四次对房地产调控表明坚决态度。

3、住建部近日就房地产市场调控问题相继约谈了12个城市。这12个城市分别为：西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原。目前已有7城响应，分别是成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安以及太原。

4、无论总体还是细分各类，1-4月商品房销售均较前值下滑明显，特别是以办公楼和商业营用房为主的商业地产，销售情况不尽如人意，其中办公楼连续两月销售负增长。

5、分区域来看，1-4月份的同比销售金额：东部地区下滑1.5%、中部地区增长26%、西部地区增长25%。东部地区在3月迎来近年首度负增长之后继续延续负增长态势，中西部继续保持较快增长。

6、部分二三线城市因调控政策分化，人才政策成为购房者绕过限购的工具。一二线热点城市调控后，二三线城市库存去化加速。目前全国除少部分区域外，房地产市场已经进入全面补库存阶段。

1. 年内四次重申调控态度不放松，住建部约谈12城已有7城响应

中原地产研究中心统计数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

重申调控目标不动摇、力度不放松？10天内第二次，年内第四次！

5月19日，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施。海银财富分析，这是十天内第二次重申调控目标不动摇、力度不放松，也是年内第四次对房地产调控表明坚决态度。第一次是今年年初时，住建部有关负责人在澄清误读时；第二次是今年“两会”期间，住建部部长在“部长通道”接受记者采访时；第三次是5月9日，住建部有关负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府；第四次是5月19日，住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》强调，近一段时间以来，部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。海银财富分析，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房住不炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

海银财富分析，在重申坚持地产调控同时，住建部对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施。一是加快制定实施住房发展规划。二是抓紧调整住房和用地供应结构。三是切实加强资金管控。四是大力整顿规范房地产市场秩序。五是加强舆论引导和预期管理。六是进一步落实地方调控主体责任。

根据国君证券观点，其中亮点有：1、热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议不低于25%。强调土地供给和住房供给对房价的影响机制，不单纯用需求抑制工具和货币调控手段。2、力争用3~5年，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。共有产权有推广的概率，不排除将当前北京独有的共有产权房大范围实施。3、加强资金管控，强调降杠杆，包括居民和企业。强调降杠杆，加强开发商资金监管，并继续控制居民杠杆。

住建部就地产市场调控问题约谈12城，已有7城响应！

住建部近日就房地产市场调控问题相继约谈了12个城市。这12个城市分别为：西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原。目前已有7城响应，分别是成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安以及太原。

在约谈前后，这些城市陆续出手，升级楼市调控措施。海银财富分析，4月24日，长春出台限购限售措施。5月7日，哈尔滨在出台措施，在主城6区内新购商品房3年内不能销售。5月10日，成都发文，针对在调控政策实行中存在的恶意炒作、造谣生事等问题，积极加大市场整治力度，维护市场正常交易秩序。海银财富分析，5月11日，长春发文，开发商在申请预售时要申报预售价格。在取得预售许可证10日内，须在销售现场醒目位置，按照申报价格一次性公开全部准售房源价格，明码标价对外销售。商品房实际成交价格不得高于预售申报价格，否则不予网签。同日，针对部分开发商采取“饥饿营销”等手法，制造紧张气氛。西安住房保障和房屋管理局对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行约谈。

海银财富分析，这12个城市之所以被约谈，还是因为房价上涨过快，或是库存消化速度过快。例如徐州因“淮海经济区中心城市”等概念，带动当地楼市涨价预期强烈。房价已连续上涨24个月，而4月徐州共有17家楼盘开盘，共计2924套房源。多个楼盘实现日光。未来其他城市若市场过热，或也会面临类似情形。

图1：被约谈12城中7城先后出台调控措施

来源：Wind，海银财富研究部

2. 价格：一二线城市房价上涨势头有所抑制，三线城市微涨

从目前里看，房地产调控目标不动摇、力度不放松的趋势并未改变，而伴随着地产调控力度持续加大、调控范围不断扩容，地产市场调控效果逐渐显现，整体楼市价格趋稳。2018年4月70城新建商品住宅价格指数显示，4月全国房价平稳运行、热点城市继续降温仍是主基调。

 房价涨幅同比继续放缓，环比除一线外有所回暖

从同比来看，整体房价涨幅水平与各线城市走势较为一致，房价涨幅继续下行。海银财富分析，其中70城整体4月房价同比上涨5.3%，前值5.5%；一线城市同比下跌1%，3月同比下跌0.6%；二线城市同比上涨4.%，前值4.1%；三线城市同比上涨6.5%，前值6.7%。

图2：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比（%）

来源：Wind，海银财富研究部

海银财富分析，从具体城市来看，2018年4月70各大中城市新建商品住宅价格指数当月同比涨幅居前10位的城市依次分别是哈尔滨、西安、北海、大连、昆明、沈阳、贵阳、乌鲁木齐、南充、徐州，其中除徐州以外其余九城已连续三月位列同比涨幅前10，徐州则因“淮海经济区中心城市”等概念，带动当地楼市涨价预期强烈，房价已连续上涨24个月，而4月徐州共有17家楼盘开盘，共计2924套房源，多个楼盘实现日光。

图3：70城新建商品住宅价格指数当月同比前后10名（%）

来源：Wind，海银财富研究部

而同比涨幅靠后的10座城市由低到高分别为上海、杭州、郑州、合肥、北京、广州、南京、福州、无锡以及深圳，基本上皆为一二线热点城市，北京、上海、广州、深圳四座一线城市悉数在列。

二三线城市环比涨幅有所回暖，一线城市环比涨幅回落

环比来看，4月70城新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%，前值0.4%；其中，一线城市环比涨幅为0，前值0.1%；二线城市4月环比涨幅0.5%，前值0.3%；三线城市环比涨幅0.6%，上月为0.5%。

图4：70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比（%）

数据来源：Wind，海银财富研究部

从具体城市来看，2018年4月70各大中城市新建商品住宅价格指数环比涨幅居前10位的城市依次分别是丹东、海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳、金华、烟台以及平顶山。

丹东因为朝鲜宣布要集中一切力量进行社会主义经济建设，楼市一夜逢春。海银财富分析，海南楼市由于受海南建设自由贸易港利好成为全国聚焦热点。西安、太原由于大力实施吸引人才战略，落户人口猛增，大批购买力涌入，导致地产市场火爆。

而环比涨幅靠后的10座城市由低到高分别为上海、福州、广州、温州、南京、合肥、武汉、西宁、无锡、重庆，其中广州、上海两市已连续多月涨幅靠后。

图5：70城新建商品住宅价格指数环比前后10名（%）

来源：Wind，海银财富研究部

3. 销售：热点城市逊于三四线，商业地产回落明显

自2016年10月开始的房地产全面调控，导致2017年销售面积同比增速从高位不断回落。2018年1-4月，全国商品房销售面积同比继续保持增长，但增速已连续9个月出现下滑。

销售面积与销售金额增速出现背离，商业地产不尽如人意

根据国家统计局最新数据显示，2018年1-4月商品房销售面积累计同比1.3%，前值3.6%，连续9个月涨幅回落；其中，商品住宅累计同比0.4%，前值2.5%，办公楼累计同比下降4.3%，前值-2.8%，连续6个月回落并且已连续两月负增长，商业营用房累计同比7%，前值9.6%，连续9个月回落。

图6：商品房销售面积:累计同比（%）

来源：Wind，海银财富研究部

图7：商品房销售额:累计同比（%）

来源：Wind，海银财富研究部

海银财富分析，商品房销售面积增速高于商品住宅，商业营用房销售面积增速高于商品住宅及办公楼，但呈现快速下滑态势，办公楼销售面积增速则连续两月负增长；同时商品房销售金额增速低于商品住宅，表明商品住宅销售价格上涨幅度高于商业用房和写字楼。同时，30个大中城市1-4月商品房销售面积同比下降24.2%，与全国销售面积1.3%的增速相背离，表明三四线城市商品房销售继续火爆，30个热点城市则不尽如人意。

图8：全国及30大中城市商品房销售额:累计同比（%）

来源：Wind，海银财富研究部

无论总体还是细分各类，1-4月商品房销售均较前值下滑明显，特别是以办公楼和商业营用房为主的商业地产，销售情况不尽如人意，其中办公楼连续两月销售负增长。

图9：全国及30大中城市商品房销售额:累计同比（%）

来源：Wind，海银财富研究部

东部延续负增长，中西部继续较快增长

分区域来看，1-4月份的同比销售金额：东部地区下滑1.5%、中部地区增长26%、西部地区增长25%。东部地区在3月迎来近年首度负增长之后继续延续负增长态势，中西部继续保持较快增长。

销售面积：东部地区下滑9.4%、中部地区增长13.1%、西部地区增长9.3%。东部地区跌幅有所扩大，中西部地区依旧保持较快增长。

图10：商品房销售面积:累计同比：分地区（%）

来源：Wind，海银财富研究部

4. 库存：多地楼市库存告急，更为密集调控潮或将到来

国家统计局数据显示，4月底全国商品房待售面积5.67亿平方米,同比下降16%，前值-16.7%，降幅连续两月回升；其中，全国商品住宅待售面积2.85亿平方米,同比下降24.5%。

图11：商品房待售面积：累计同比

数据来源：Wind，海银财富研究部

另外，从历史数据来看，当前全国商品房库存已降至2014年8月左右水平，商品住宅库存也已降至2013年5月左右水平。目前，大多数城市去库存压力已处于低位。

图12：十大城市商品房存销比(面积)

数据来源：Wind，海银财富研究部

海银财富分析，部分二三线城市因调控政策分化，人才政策成为购房者绕过限购的工具。一二线热点城市调控后，二三线城市库存去化加速。目前全国除少部分区域外，房地产市场已经进入全面补库存阶段。海银财富分析，预计未来各城市根据自身的库存去化水平继续推行“因城施策、一城一策”的精准化调控的基调不会改变，库存去化过快的城市或许会进一步收紧调控政策。

图13：不同城市的住宅出清周期情况

来源：海通证券，Wind，海银财富研究部

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