五大因素能否让房价下跌？

中国楼市拐点在哪？

据前瞻资讯数据中心监测显示，今年2月，全国70个大中城市中，45个城市房价下跌，21个城市房价持平，仅有4个城市房价上涨。涨幅均未超过0.1%。房价真的在下跌，房价还会继续下跌么?

今年两会上，政府立场上首次表态“房价必降”，并进一步提出保障房与商品房开发并重，与此同时，人口红利逐渐丧失，刚需下降。加上央行加息，买房卖房压力大，购房贷款利息的压力影响购房需求。开发商资金紧张，不得不甩卖楼盘，各地甚至频现开发商“跑路”。房价凸显五大硬伤，跌势难止。

因素一：政府首次表态“房价必降”

两会尘埃落定，让开发商似乎难逃降价甩货的厄运，让刚需族暂不出手，似乎有了支撑。

两会期间，温家宝总理关于房价问题的表态，等于宣告房价还将继续下跌。讲话表明要继续维持严厉的房地产调控政策，最终使房价回归到与居民收入相适应的合理区间。这也预示房地产业将面临更为悲观的前景。这番话造成的最直接后果，就是地产股票暴跌，与之相关的其它行业股票亦纷纷跳水，致使股市以大幅暴跌的局面告别“两会行情”。

对于温家宝总理讲话的解读，住建部部长姜伟新指出，全国七八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦房价泡沫破裂，后果不堪设想。“对整个经济甚至社会的影响都是非常大的。”姜伟新说，“现在下定决心，至少这七八个大城市的价格一定得降下来。”这是站在政府立场上的首次表态“房价必降”，而温家宝总理的答记者问，无疑将降价范围扩展至全国，并且明确了降价目标，折射出中央对楼市调控的决心，等于宣告房价下跌已再无悬念。

因素二：保障房供应力度加大

一年前中央提出的建设1000万套保障性住房的任务已然收官。今年的计划是开工700万套，建成500万套。

今年温家宝总理的政府工作报告对房地产有三个相关要点：坚定不移地加强房地产市场调控，大力推进保障性安居工程建设，促进房价合理回归。报告提出，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度;采取有效措施，增加普通商品住房供给;加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。这进一步表明了保障房与商品住房开发并重的政策。

众所周知，保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。当保障性住房供应加大时，对商品房的需求必然减少，开发商的垄断定价权就被弱化。因此，在我国加大保障性住房供应后，房价必然呈现出下跌之势。

因素三：人口红利逐渐下降

2011年，中国第六次人口普查结果公布。数据显示，我国65岁及以上人口占总人8.87%，比2000年第五次人口普查上升1.91%。与老龄人口占比不断上升相对应的，是人口红利的不断下降。

所谓“人口红利”，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。

该“红利”之于房地产，我们可以通俗的说，人口红利高时，需要买房的人口比重较大，而市场的旺盛需求无疑是促进房地产快速发展的最大动力。

过去10年，中国房价在巨大的需求刺激之下，上涨了近10倍。多年来，学术界的一些探讨认为，在中国人口老龄化加重后，随着祖辈和父辈的去世，第三代继承和拥有的房产将达到8套，这使得市场上的住房供应远远大于需求，最终导致价格猛跌。

简单来说，老龄化加快+出生率降低=房地产市场购买力下降。

事实上，我国房屋空置率真相在最近两年已经不断的暴露出来。国家统计局去年对北京、上海、杭州、天津等5个城市的住房空置率进行过调查，结果发现，越是远郊地区，住房空置率越高。空置房成为高房价的一颗毒瘤，但伴随着人口红利的下降，可购房人群基数的减少，家庭房屋持有数增高，若干年后，房子或许会成为一个“烫手山芋”，人们避而远之。

因素四：房价成本降低

与面粉贵，面包就一定贵一样，房价贵与土地贵关系密切。全国政协委员、香港沿海物业集团有限公司董事局主席曾文仲表示，地价高是造成房价高的最主要原因。地价不降，打压开发商只能对降房价起到一定作用。

针对土地资源紧张、地价偏高等现象，国土资源部曾作过系统调查，结论是目前国内地价占房价的15%～30%。去年，调控压顶之下的楼市寒冬传导到土地市场，流拍、底价成交成为不少城市土地市场的常态。

近日，有统计数据称，今年前两月，13个主要城市土地出让金总额同比下滑47.5%。如今，房地产市场经过调控，开始逐渐回归理性。不少专家指出，房地产市场暴利时代即将终结，合理利润时代即将到来。而随之而来的，就是房价的成本降低，房价下跌。

因素五：楼市资金两头紧张

自2011年7月7日起上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点，贷款利率也随之调高，这使得开发商的资金链更加紧张。于是我们见到不断地有地产商“跑路”，房价由此进入了更快的下行通道。

另外，随着房地产企业贷款难度的不断加大，通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控，使得开发商资金链更加紧张，迫于回款的压力，开发商不得不降价促销。

对于购房者而言，提高贷款利率后，还贷压力也随之变大，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，会直接影响购房需求。面对调控高压，投资客们当然不敢轻举妄动，这也将导致房价继续下行。