楼市陷入低潮期 土地出让金降一成

楼市调控以及土地政策让房地产市场陷入泥沼。

近年来，在我国土地制度的沿革中，土地出让金为地方政府聚集了巨额的可支配财力，特别是2007年至2010年，全国土地出让金收入逐年攀升，成为地方财政不可或缺的部分。目前，土地市场的冷清直接导致地方财政“吃不饱”。

土地出让金降一成

相关数据显示，2011年全国130个城市的土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元，同比减少23%;商业用地4248.7亿元，同比增加24%;工业用地1947.1亿元，同比增加38%;其他用地189.7亿元，同比增加43%。

以上数据显示，尽管住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金的主要组成部分，约占总额的67%，而成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。2011年全国130个城市的土地成交楼面均价为1056元/平方米，同比下跌17%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)的成交楼面均价为1467元/平方米，同比下跌12%。

然而，在受政策影响较大的一线城市及部分省会城市，商业用地受到热捧，其出让比重大幅增加。

2011年土地出让金收入前十名的城市，其出让金累计达7905.1亿元，占130个城市总额的41%。与2010年上榜城市土地出让金均同比大幅增加相比，2011年上榜城市多数出现同比减少。其中，上海的土地出让金为1270亿元，位居全国第一，但与上年相比减少了16.1%;北京的土地出让金1055亿元，同比减少35.7%，降幅明显;2010年排在第三的大连在2011年降幅最为明显，出让金总额仅占上年的四成。

在2011年出让金上涨的城市中，昆明可谓一枝独秀，其土地出让金为557.5亿元，同比涨幅高达147.6%。沈阳土地市场也在2011年发力，土地出让金总额为630.5亿元，同比上涨90.3%。在一线城市中，广州和深圳依然无缘前十。深圳2010年全年土地供应较少，土地出让金仅为155.04亿元，2011年供应量有所增加，土地出让金也随之涨至192.4亿元。广州可谓是放量供应，但土地成交状况一直没有起色，地块流拍、延期不断，2011年土地出让金为303.5亿元，同比减少23%。

宅地供应比重明显减少

2011年，全国130个城市的土地供应量上涨。全年共推出土地32242宗，总面积137359万平方米，同比增加6%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)9999宗，面积49535万平方米，同比减少11%;商业用地5279宗，面积14877万平方米，同比增加5%;工业用地16353宗，面积70245万平方米，同比增加22%;其他用地611宗，面积2702万平方米，同比增加58%。

由此观之，2011年土地供应结构变化明显，住宅类用地供应量占总量的36%，较2010年43%的比重明显减少。2011年土地供应量上涨主要是受工业用地与商业用地增加的影响。

虽然供应量上涨，但却难以掩饰土地市场的冷清，地块以底价、低价成交成为土地市场的主旋律。全年各类型土地溢价率均有不同程度的下降，其中住宅用地降幅最为明显。据前瞻资讯数据中心监测，2011年全国130个城市土地平均溢价率为12%，较去年减少16个百分点。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为13%，较上年下降20个百分点;商业用地平均溢价率16%，较上年下降4个百分点;工业用地平均溢价率2%，较上年减少1个百分点;其他用地平均溢价率3%，较上年下降6个百分点。

国性的楼市调控见效，房产交易的低迷传导至土地市场，使得年末集中出现土地流拍、流标现象。根据中原地产的统计数据，2011年，全国主要130个城市的土地流拍、流标达900宗，比2010年的280宗上涨2.2倍。其中，居住类流标达420宗，比2010年的130宗上涨了223%。

分析人士表示，新房销售受阻，库存大增，已出让的土地频频延迟开工已成为房企无奈的选择。资金压力较大，目前开发商能够利用的大部分融资渠道几乎都已被政策堵死，使得土地市场愈发冷清。此外，土地价格并未明显降低、政策预期依然趋紧也是造成全国土地市场趋冷的原因之一。

业内人士表示，在当前严峻的政策环境和市场环境下，即便政府加大土地供应也扭转不了楼市进入下行通道的趋势，而土地市场短期内复苏无望。