房价要想下降 货币政策需回归理性

图示：中国正在流通的最大面额人民币

北京一些楼盘的房价正在快速的上涨。这或许是一种区域特殊的现象，但以北京的“龙头”地位，可能像以前一样具有很强的“传染性”，让人担忧房价是否会再次上涨。

考虑到过去十年，房价飙升主要发生在一些关键节点，这种现象与各地地方新政策有关。如果再加上宽松货币政策的配合，房价很容易出现快速上涨的现象。目前，这一时刻似曾相识，市场与公众在对收入倍增、城镇化等政策不太明白的情况下，再加上一些舆论和地产业相关利益者的鼓噪，通胀预期很强，因此，投资房产或者恐慌式新购房又可能会推动房价上涨。

目前的楼市呈现水火两重天，三四线城市供给大面积过剩，甚至有非常多的“鬼城”，但房价仍然不会跌;一线城市的房价上涨似乎热情不减，因为投资者太多。这种囤积房子的现象非常明显与普遍。在中国，城市化进程、安居传统与通胀共振，导致了这一现象。

在过去的十年，是中国城市化急速发展的十年，房改释放了商品住房的需求，大量人口涌入城市，一些地方也兴起造城运动，家庭对住房以及改善居住的需求突然爆发，而供给却因为地方政府对土地的垄断而不足，造成了房价逐步攀升的现象，这强化了住房的投资属性。

与此同时，真实通胀率比较高。我们可以举例，在北京东四环附近，50万元在10年前可以买一套100平米的房子，而现在，这些钱连买这套房子的首付都不够。货币购买力的下降，让房产成为一种新的保值增值资产，甚至是投资杠杆。在货币贬值的情况下，家庭如果储蓄，将遭受损失，而如果在银行借贷，以杠杆投资房产就能享受巨大的升值。这种投资行为首先由温州炒房团频繁操作，然后向其他一些地方蔓延。

因此，我们可以发现，即使在那些供给严重过剩的城市，房价也不会跌，因为人们坚信货币会继续贬值，只有购买住房储存起来就会更加安全和保值。这是一种不可思议的现象，创造了“房产”会永远保值的神话，尤其是一线城市房价的带头作用强化了这种想象。这种现象也捆绑了市场，即房子只要不跌，人们就会有上涨的预期，从而涌入投资，而投资需求又推动房价上涨。这种循环已经与房产的居住功能关系不太大，因为目前中国人均居住面积已经达到31.6平方米。

目前北京的房价上涨，仍然是由货币贬值预期推动，限购政策虽然减少了投资活动，但是，由于过去几年的调控，北京市场住宅供给变少，所以，即使需求数量不大，也足以在一些中介忽悠和有目的的鼓噪声中不理性的价格攀升。

我们认为，引起通胀预期较强的原因，在于货币存量过大的现象被过度解读，又加上新的周期开启，城镇化政策与收入倍增计划等因素，令一些人的货币贬值预期加强，所以，那些期望房价下跌的人也不敢再等待，二手房所得税政策也影响了市场预期。

真正的风险在于货币购买力的贬值，如果不停止这一趋势，即使用政策冻结地产市场，急于趋利避害的人们也会涌向另外的资产，如不加应对那么就可能会制造金融风险。就地产市场而言，投资者已经囤积了太多房子，应该尽快增加持有成本将他们赶到二手市场。事实上，中国房价必须下跌，因为目前的刚需基本上都购买力不足，有能力的购买者大多数又以投资者为主。中国到了该抉择的时候了。