商超普遍面临成本压力 争做“二房东”扭亏

近年来,店铺的租金成本不断上涨,令商超发展面临极大的生存压力。连日来,据前瞻网记者了解,为了消化高租金,一些超市重心转向做“二房东”,加大转租“店中店”面积,并通过大量的后台收费方式摊销成本以求获利。广州连城投资有限公司总裁邓国坚表示,一些商超正在扭曲商业本质盈利模式,争做“二房东”赚稳定收入。

成本升盈利降

超市扩张举步维艰

新店培育期加长、老店增长乏力、外部竞争加剧……今年上半年连锁超市业绩进入“地雷阵”。继卜蜂莲花超市发布2012年上半年业绩出现亏损警告后,日前永辉超市也宣布,财务费用较去年大幅增加,今年上半年归属于母公司的净利润下降近30%。永辉超市董秘张经仪表示,店铺同比销售减慢、人工上涨等因素,加上新进区域门店尚处培育期,影响了上半年收益。据悉,永辉超市奉行的是“跑马圈地”策略,去年12月连续开店18家,突击完成全年开店49家的目标;今年的目标是新开50家,上半年仅开18家,下半年还有32家指标,这将是一笔不小的开支。

这一窘境在深圳人人乐超市也有体现。人人乐公布的业绩预告修正公告显示,预计今年上半年亏损约5500万~6500万元,同比下滑135.86%~142.38%。公司解释称,新团队和二季度启用的新建广州配送中心,尚处于磨合期。另外,“2011年新开的24家门店,今年上半年产生了大额亏损,2012年上半年新开的5家,也均处于市场培育期。”

另外,全球第二大零售商家乐福也宣布,由于意大利和西班牙市场受紧缩冲击,第二季度公司同比销售额下降了1.3%。专家表示,“这两年来,商业地产市场过热,新签门店租金上升幅度较大,且零售行业整体人工成本上涨较快,在外部消费环境低迷、市场竞争加剧条件下,新店亏损可能大幅超过之前预期,培育期也在加长。”

前瞻网记者了解到,目前超市、便利店等商超业态的经营成本中,30%~50%为租金成本,且到期续租的涨幅惊人,相比2008年、2009年的低谷期,平均涨幅达到30%~40%。一位业内人士算了一笔账:一家1万平方米积的标准卖场,一年的租金从500万到近1000万元不等,卖场日水电费1万多元,日人工(按两班倒300人计算)费用约1.5万元,租金约2万元,每日的总成本中,租金占比约44%。而卖场的毛利率一般只有10%,因此日营业额起码要45万元才能保本,而目前很多卖场日营业额只有30多万元,甚至低至20多万元。

扭曲盈利模式

卖场加码布置“店中店”

日前,业内人士指出,商业地产在未来5年内仍将处于高速发展期,租金将持续上涨,高租金带来的问题将持续困扰零售企业。另一方面,广州市商业经济学会副会长彭强指出,以往零售商可以通过收受供应商各种通道费用来缓解成本压力;但今年以来,五部委联合清理整顿大型零售企业向供应商违规收费,一些超市巨头也不得不展开自查。于是在商业本质模式无法满足盈利时,超市、卖场开始以扭曲方式获利——重心转向做“二房东”。

“超市‘二房东’模式一直就有,只不过今年各超市盈利压力加大,重心往这方面倾斜。”广东省流通业商业执行会长黄文杰表示,这种模式被称为“店中店”,即超市卖场作为主力店进驻,承租面积大可从业主方拿到较低租金,一部分面积自营,另一部分租给其他小业户,据前瞻网记者了解,在家乐福、华润万家、百佳、乐购等卖场边界线之外,都有不少这样食品、美甲、服饰等小商铺。黄文杰表示,自营区带旺人气、外围区可稳赚利润,按目前超市卖场每月每平方米租金约30元至50元不等,转租给小商铺的价格轻松可以翻一倍,所以很多超市乐意轻轻松松做二房东,有些甚至将自营面积与转租面积分割为1:1。

“这本来就是一个扭曲的盈利模式。” 广州连城投资有限公司总裁邓国坚表示,超市本来就不需要这么大面积,却承租多一半去转租开发“店中店”。而业主方看到超市方有利可图,势必涨租分一杯羹,这将导致租金上涨的恶性循环。邓国坚指出,这是一个博弈过程,强势超市要求给足一定面积,并要求按一定比例开“店中店”;而强势开发商,则会要求租金按比例收成、主力店面积严格控制,“这就看谁在求谁。”邓国坚表示,超市完全不做二房东似乎不现实,但要掌握一个度。

不过,邓国坚表示,大卖场应寻求多元化缓解盈利压力,比如大力开发超市自有品牌;另外,一些有资金实力的零售商开始涉足商业地产,比如TESCO乐购推出的购物中心品牌“乐都汇”,欧尚、麦德龙则自建了购物中心,在试水商业综合体。同时,大型购物中心也越来越难选到好的地段,自建商超也只会给公司带来更大的压力。

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