调控难松 楼市回暖恐是昙花一现

京沪楼市回暖？

端午期间，一线城市楼市成交量普遍出现上涨，供需两旺，楼市交易飘红，出现回暖趋势。不过，业内人士对此仍持观望态度，在国家楼市调控政策不放松的前提下，市场“回暖”仍时机未到，房价下降仍是大势所趋。

开发商降价走量仍是主因

“每年6-8月是楼市传统的淡季，但今年有可能不同于往年，走出‘淡季不淡’的行情。”业内人士表示。其中，今年的端午成为近3年来北京成交量最高的一个节假日。

据前瞻网记者了解，端午假期前两日(22日—23日)，北京新建商品住宅和二手住宅网签总量为1155套，相比“五一”假期同期大涨56%，较去年端午假期前两日更是猛增289%。其中，新建商品住宅网签总量为876套，比“五一”假期上涨了101%，比去年端午大涨262%。

上海虽然未达到北京的热度，但同样“红过五一”。据数据显示，截至6月24日17时，今年端午上海成交714套住宅，远未达到去年956套的水平。但端午期间成交714套，但仍然高于今年“五一”期间成交453套的数据。

在另两个一线城市广深，端午期间的购房者也热情不减。查看广州市国土房管局官方网站统计数据发现，假期前两天(6月22、23日)，广州一手住宅成交套数分别为279套、173套，较去年端午节前两天的成交量361套同比上涨约25%;成交均价为每平方米11300多元，成交面积约49000多平方米，分别较去年同期上涨近8%和6%。而根据美联物业全国研究中心的数据显示，深圳在6月18日至24日的一手住宅成交量达到747套，同比上涨77.47%，成交均价在每平方米19828元。

据前瞻网记者了解，近期广州、深圳成交较多的楼盘均为总价低、单价低的郊区楼盘，广州以中小面积的刚需产品为主的楼盘成为市场主力军;而深圳则是个别降价幅度较大的楼盘吸引眼球。

对于6月份楼市“淡季不淡”的行情，业内人士普遍认为，前期以价换量起到了很好的效果，加上降息等利好因素刺激，让开发商对楼市成交信心十足，加快了推货的节奏。而前段时间的热销让购房者有了一股从众心理，大部分人对后期楼市的走势都比较乐观，不少购房者的价格敏感度开始降低，使得端午楼市延续之前的热销氛围。

“当前政策层面正值‘刺激刚需’时间窗。加上开发企业资金面压力持续存在，这个阶段开发企业会加大市场供应，供应的增加与个案价格的调整会促使后市成交量保持一定的水平，不会出现大幅下滑的趋势。”业内人士表示，今年端午期间推出新房、特惠房的开发商明显增多，优惠力度也大大高于去年。

楼市整体回暖为时尚早

端午假期楼市成交继续回升，是否预示着楼市整体回暖的春天已为期不远?各界关注的房价会不会在微跌之后再度进入上涨通道?多位专家表示，尽管楼市成交连续数月反弹，但并未整体回暖，房价下降仍是大势所趋。

“尽管当前楼市调控不放松不动摇的态度没有改变，但是‘稳增长’信号改变了人们的预期，给人感觉政策见底不会加码，再加上降息和贷款利率的优惠使得购房成本降低，前期积聚的刚性需求集中释放。”中国房地产研究协会副会长顾云昌解释，目前楼市只能说总体“回稳”，说“回暖”为时尚早。

专家分析，目前土地市场仍然低迷，房价跌幅触底但仍在下降。另外，降息信号被市场过度解读，部分购房者担心再次踏空，入市积极性有所提高。抢购气氛或许是部分开发商急于制造的一种假象，市场筑底恐未完成。

业内人士认为，住宅成交量可以定性为“回暖”，但成交价格、土地市场、开发投资、新开工等指标，都尚未回暖。“住宅成交量是先行指标，其他指标将会陆续筑底、回升。”

价格战、降价潮频现，实际上是大型房企的一些楼盘在做阶段性的“策略性降价”，来维持当前市场的活跃度，但整体市场真正降价15%-20%以上的项目为数还不多，“当前上海等一线城市‘金九’市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。”

“国内房价下降趋势仍没有改变。”中国社科院金融研究所研究员易宪容也表示，当前住房销售有所增加一定程度上与近期宏观政策有所转向有关，但目前货币政策及金融市场 条件与2009年有很大差别，限制住房投机炒作住房信贷政策及货币条件没有改变。

易宪容分析，当前“稳增长”政策被一些人误读为大逆转，但实际上与2008年下半年有很大不同。比如货币政策变化，2008年下半年存贷款利率下降了216个基点，货币政策改变为适度宽松，而今年存贷款利率只是下降25个基点。

“当前楼市‘回暖’基础不稳固，如果开发商的降价促销力度不能维持，成交量很可能会再度陷入低谷。”有业内人士指出，在调控政策不放松的情况下，楼市走势还是取决于刚性需求，下半年楼市还存在诸多变数。