冷暖交织 房地产政策松绑难望

日前，国务院关于稳定房地产调控政策，以及市场回暖的消息，引多方猜测，认为调控政策即将松绑。但部分上市房地产企业预告的中报业绩却出现下降甚至亏损，这又颇令人困惑，房地产市场发展趋势究竟如何?

有关人士认为，目前房地产市场利好、利空消息交织，但不管怎样，调控上的“松绑”是不可能出现的。

A “稳定”预示不再升级

前瞻产业研究院房地产分析师柳存远说，“稳定”就是既不放松，也不收紧，而是维持现有的政策及力度。“提出‘稳定’主要是基于宏观经济出现持续下滑现象，而房地产牵涉到很多行业，对经济的影响是相当大。因此，在目前情况下“需要‘稳定’”，杨红旭说。

对于目前包括北京在内的一些城市出现房地产“量价齐升”的现象，柳存远分析认为，可能有这样几个方面的原因：一是市场预期调控政策趋于稳定，不再出台新的调控政策;二是一些人认为房价已经跌得差不多，可以下手;三是开发商的降价促销措施产生了一定的效应。“房地产市场降温是影响经济增速下降的原因之一，国务院常务会议要求稳定房产调控政策，表明管理层已经意识到了这一点。‘稳增长’成为目前我国经济工作的第一要务。”某证券所分析师张广文说。

在张广文看来，房地产是资金密集型行业。它的启动必须有大级别资金的推动，而目前的资金供应量是充足的。今年5月，四大行的存款增长情况同比下降了2700亿元，不排除这些资金流到了房地产市场的可能。

此外，5月前3周，包括北京、上海、广州、南京在内的全国十大重点城市的新房成交量为56513套，比4月同期上涨22.6%，个别城市涨幅甚至超过7成。“北京等城市目前出现的房地产市场‘量价齐升’现象，确实让人惊喜意。对处于冬天的房地产市场来说，这无疑是一线希望。”张广文说。

B 房企中报业绩下滑严重

张广文说，“稳增长”并不等于“保增长”，“保增长”是被动状态，2009年就是如此，当时是受国际金融危机影响。而现在则是“稳增长”，意味着主动权掌握在自己手中。我国正在调整经济结构，转变经济增长方式，因此，目前经济增长速度的下降不能与2009年相提并论，“4万亿投资计划”不可能再出台。

从目前房地产上市公司预告的中报业绩看，有2/3的公司业绩同比下降，有的甚至是亏损。”张广文举例说，如嘉凯城预计1—6月归属于上市公司股东的净利润约亏损3.5亿元，同比下滑4901.14%;*ST国兴预告今年上半年亏损1540万元，同比下降186.54%;天伦置业、深物业A、世联地产、天业股份的业绩也不佳。

张广文说，今年房地产行业将真正迎来“洗牌”时期，一些资金没有保障的中小房地产公司将面临资金链断裂的危险。由于整体盈利下降，部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力、破产现象将激增。“现在断定房价将延续上升趋势为时尚早。”柳存远说，因为目前的成交量还不足以推动价格持续走高。截至5月22日，北京商品房住宅签约套数上涨15.2%，二手房住宅签约套数上涨了30.24%，但这毕竟是个别城市出现的现象。如果在全国70个大中城市中，大多数城市都出现了这样的现象，那么就可以肯定房市将转向。

在柳存远看来，今年是房地产调控的第三年，过去还能维持下去的中小房地产企业，现在已经“弹尽粮绝”。“可以预计，三季报的房地产亏损企业将比中报还要多，而今年年报的房地产亏损企业又将比三季报多。”柳存远说。

C 估值与政策将博弈

据前瞻产业研究院统计，房地产板块当前的市盈率仅为16倍。从最近10年数据看，这一估值水平仅略高于2008年四季度和去年年底至今年年初两个时间段，可以说处于明显的历史底部区域。这一估值水平与去年年报以及今年一季报地产公司较好的业绩表现相比，显然不匹配，因而一旦出现哪怕少许积极因素刺激，地产股也会充满走强动力，现在是估值与政策博弈时期。

从信贷政策看，央行近期降准带来的货币信贷宽松将使按揭款额度增加，有利于首套住宅按揭贷款优惠继续推进，这将有效促进销量的上升，地产股将明显受益。在宏观政策逐步宽松的背景下，预计未来利率整体下浮的趋势不会改变，并将逐步从一线城市向二、三线乃至全国蔓延，这会有效提升刚性需求购房者的购买力。

从市场供求情况看，各大城市新建的高楼大厦不少，但住房空置率仍较高，开发商库存仍居高位，当开发商实在撑不住的时候，房价就会下降，仅靠预期还不行，需要市场来配合，目前地产股投资仍需谨慎，柳存远说。