今年楼市将呈量缩价跌局面

据前瞻网记者获悉，中国社会科学院近日发表蓝皮书，对今年我国房地产的发展趋势予以解读，指出2012年我国楼市将呈量缩价跌局面。

中国社会科学院24日发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.9》。蓝皮书指出，2012年新增房产供给可能与上年持平或略有下滑;2012年我国房产交易量将相对萎缩，预期房价将有所回落。

新增房产供给可能与上年持平蓝皮书预计，2012年新增房产供给可能与上年持平或略有下滑。由于2011年末房地产市场景气下降，房地产开发企业市场预期趋紧，导致2011年房地产新开工面积增幅大大下降，土地购置面积绝对量大幅下降，这将影响2012年新增房产供给，考虑2011年施工面积仍保持较高增速，预计2012年新增房产供给可能与上年持平或略有下滑。

蓝皮书同时指出，2012年房地产存量供给将进一步积累。一方面，由于2011年新建房产竣工供给增长，交易萎缩，导致2012年新建住房存量供给迅速积累;另一方面，随着房地产市场景气下降，房产增值效应下降，贬值风险增大，存量市场持有多套住房的投资投机客退出房市抛售房产动力增强，二手房供给也将逐步增大。

房地产市场继续维持盘整态势蓝皮书说，经历了2011年的供需相持和市场低迷，面对国际经济前景不明朗，2012年我国房地产调控难度增大，在巩固已有调控成果基础上，调控政策将不断优化和提升，房地产市场继续维持盘整态势，房产交易量将相对萎缩。

蓝皮书同时指出，2012年我国房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。

蓝皮书说，由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

抑制投机需求是调控中心任务蓝皮书指出，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。

蓝皮书同时指出，2012年国家房地产调控将加大对自住性需求的支持力度，引导民生性住房消费适度增长，可以预期调控措施将进一步体现差异化、精准化，对首套房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限制也有可能逐渐松绑。

房价调控对自住性需求有影响蓝皮书认为，房价调控对自住性需求有一定影响。房价调控的最终目的之一应该是改善民生，保护自住性需求是体现住房市场民生特点的重要标志。差别化信贷政策旨在引导商业银行信贷投放向民生领域倾斜，重点支持首次购房需求。

蓝皮书认为，2011年随着宏观调控政策的实施，商业银行房地产信贷额度大幅下降，商业银行信贷进一步收紧，首套房贷款首付比例和贷款利率上调，公积金贷款购房的利率也于2月初上调。首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间。

蓝皮书表示，自住性需求不同于投机投资需求，不可能被长期挤出市场，一时的挤压反而会导致沉淀并逐步聚集，成为推动房价下一轮上涨的动力。自住性需求是住房市场合理、健康的需求，事关民生，应该受到国家相关政策的支持保障，需要注意政策变动对民生的影响，需要努力保持政策的基本稳定和连续。

地方政府房价控制目标与社会预期有落差蓝皮书认为，地方政府房价控制目标与社会预期存在较大落差。据介绍，2011年1月“新国八条”明确强调巩固和扩大调控成果，要求各城市人民政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。

蓝皮书表示，按照“新国八条”的要求，全国600多个城市出台了房价控制目标，但是，不仅各地对“房价”界定的标准不同，而且绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些控制房价的目标与社会预期存在较大落差。

蓝皮书分析原因是：各方均缺乏经验;地方政府担心完不成设定的目标被问责，制定的控制目标留有空间;各地互相参照制定控制目标。更深层次的原因是，土地财政尚没有进行实质性改革，一些城市政府担心房地产市场疲软影响财政收入;促进房价合理回归逐步成为社会预期，购房者期望地方政府的控制目标发出房价下调的明确信号;与“居民住房支付能力”挂钩是“新国八条”要求制定房价控制目标最主要的根据之一，但地方政府在制定控制目标时，仅参考当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度，鲜有城市将居民住房支付能力作为参考。

另据前瞻网了解，蓝皮书还对房地产业发展提出建议，应建立专门的保障性住房管理机构，设立政府担保专项基金，通过税收、信贷、土地等优惠政策，吸引投资者进入保障性住房建设领域。