商业地产：商机还是危机？

住宅限购，商业地产成为热点。4月20日，友谊股份董事长马新生在2011年年报业绩说明会上表示，该公司拟进军商业地产，尝试进入城市综合体业务领域。

在住宅市场发展遇阻的背景下，转投商业地产已成为众多企业尤其是地产企业的共识。然而，转型背后不乏伤痛。4月17日晚间，深圳万科再次发出说明并确认，深圳万科副总经理陶翀富、营销总监罗霆确已向公司递交了辞职申请。自2010年10月至今，向商业地产转型的万科，已流失了8名中高层。

“喧嚣背后的隐患开始显现。”在“同济大学与正略钧策商业地产创新论坛”上，正略钧策管理咨询合伙人薛迥文指出，目前国内商业地产发展仍处于摸索期，存在商业项目结构性缺失与同质化过剩并存的风险。

商业地产之春

与住宅市场的持续低迷不同，商业地产过去一年上扬势头强劲。近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》披露，2012年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，呈爆发式增长。排名前20的开发商都选择加大对商业地产的投资比重，准备大干一场。

“对住宅市场的限制，是开发商被动进入商业地产领域的一大原因。”薛迥文表示。

这也得到了复地共赢资本董事长王哲的呼应。“通过预售，住宅其实是相对资本投入不高的行业。但目前由于住宅销售速度趋缓，所以该领域变得越来越重资产。”

在薛迥文看来，即使没有此次对住宅市场的限制，商业地产也确实迎来了春天。“目前，全国一二线城市的人均GDP达到了商业地产快速发展的程度。”

或将迎来危机

商业地产在强劲发展的同时也让人产生一丝担忧。“按这种趋势，2015年商业地产会出现重大危机。”上海证大房地产有限公司董事吴洋直言，“事实上，现在商业地产的烂尾楼就已经在一些城市出现了。”

其危机可归结为两大原因：结构性缺失和同质化过剩。“其一，中国的商业地产社区和零散型物业占比65%，而真正意义上的购物中心和商业街的比例仅23%;其二，现在流行购物中心或综合体，又正处于盲目开发阶段，同质化非常严重。”薛迥文分析说。

此外，商业地产更多的只是“圈地模式”，收益水平较低，将来难以为继。在薛迥文看来，即使是作为目前商业地产巨头的万达，也要“告别圈地，包括以住养商，以及卖商铺等行为”。

那么，转型的方向在哪里?薛迥文认为，轻资产是主流的创新方向之一。据介绍，从收益结构来讲，自持类物业为主即走重资产道路，而以开发运营为主，便是轻资产方向。这一商业模式会对公司的运营能力和管控模式提出更高的要求。