房企深陷“质量门” 转型升级势在必行

房地产调控没有松动

近来，房地产行业“质量门”事件频频发生，从“毒地板”到“纸装修”，万科形象一落千丈。中海、招商、绿城、星河湾等多家品牌开发商相继卷进产品质量的纠纷中。这种正在蔓延的楼市维权行动不仅暗含着房价继续下跌的预期，更将动摇房地产行业既有的开发模式。而万科、星河湾等“传奇”公司的黯然失色，无疑也预示着房地产业的转型和变革即将到来。

房地产业十多年来的高速成长，让多数开发商根本无暇做好产品质量，更没有动力去研究和考量企业的产品力。产业发展的重心“前置”于拿地—融资—再拿地的循环中。而需要“精工出细活”的房地产开发中后期工作，包括房屋质量、社区配套、园林环境等环节，开发商的重视程度远远不够。而购房者的权利在房价、地价的大幅上涨中被无情的淹没。

“对质量不满可以退房。”以往，开发商处理质量投诉的方式简单而粗放。但大家都知道，业主购房时的价格和楼盘交房时的价格已不可同日而语。因此，产品质量并不是大多数房企首要关注的重点;而业主的“容忍度”在房产账面价值的迅速膨胀中也变得异常巨大。

但去年下半年以来，楼市供求关系逆转，房价从高位持续回落，楼市买方的话语权逐渐崛起，质量问题、规划问题都成为购房者与开发商较量的重要砝码。前瞻产业研究院房地产事业部分析师指出，在房地产调控常态化的背景下，业主维权的现象将进一步扩散;这是市场继续看跌房价的反应，而房地产商急需反思过去十多年的开发模式。

业界普遍认为，1998-2010年，房地产业经历的高速成长期是行业发展的“上半场”，由于房价和地价“比肩飙涨”，房地产商的主要开发模式和盈利增长都寄托于“土地增值”，而房企利润与融资能力和拿地能力成正比。因此，多数房企的注意力基本都放在“圈地”、“融资”和“研究政策”上。

如果说，2011年是“中场休息”的话，那么2012年开始，房地产行业的发展将进入“下半场”。进入下半场后，以前通过圈地、捂盘坐等土地溢价收益的房地产开发模式将不再奏效，房地产行业将回归平均利润率。而此时，房地产商应当注重产品的设计水准及项目品质的提升。可以预见，今后房地产开发的重心将逐步转移到规划、产品及客户定位上。房地产企业将主动或被动地调整公司战略，寻找自身真正的核心竞争力。

当“坐地收钱”的开发模式一去不返后，房地产开发商或许能营造出更多“宜居”的商品房。房地产业的竞争和比拼将更多地体现在产品质量、装修品质、社区规划、物业服务、品牌口碑等“后端环节”上来。“客户至上”的理念也将逐步深入房地产这个行业之中。

从这个意义上讲，房地产调控除让房价回归合理之外，更是让商品住房回归民生。房地产企业应当在降价促销的同时，积极谋求转型升级，才能促进房地产业的健康发展。