超7成城市房价下降 房地产行业狼烟四起

2011年12月，我国70个大中城市中房价环比下跌的城市超过7成。

专家认为，在资金短缺、利润缩水等多种因素影响下，2012年我国房地产行业将迎来业内整合加速、房地产资金“出逃”、房地产去投资化等新情况，这将使房地产业集中度提高，并倒逼企业精细化经营，提高产品的性价比，但同时也需警惕房地产投资减少带来的后期房价反弹。

并购潮将愈演愈烈

在经历了严峻的房地产调控后，越来越多的房地产并购事件在近期发生。专家认为一些资金实力相对雄厚、开发资历深的企业正在这一轮并购潮中显现较强的竞争实力，今年的行业并购潮将越演越烈。

首开股份近日公告称，拟以不高于10532.94万元的代价收购葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%的股份。首开股份表示，通过此次股权收购，将进一步提高对葫芦岛宏泰的持股比例，有利于从这家公司开发的房地产项目中获得更大的收益。

不仅是首开股份，一些长期经营房地产的公司纷纷向其他涉房企业伸出橄榄枝。近日，招商地产收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，中润德拥有山东省青岛市城阳区四块使用年限为40年的商业金融用地。

据前瞻资讯数据中心监测，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。

在业内整合加剧的情况下，另一明显的变化是，部分房地产企业开始转营其他业务，业内资金开始“外逃”。10日，中珠控股公告称，正在筹划收购矿业公司股权的事宜，并从当日起停牌。而在5日，中珠控股刚公告，已完成收购隆林捷尧矿业发展有限公司68%股权的过户和工商变更登记。根据约定，这家矿业公司黄金年产品产量不低于1吨。

不仅是房地产企业转行投资其他领域，一些非房地产主业的公司也在纷纷退出房地产行业。据统计，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎占到此轮房企并购的半边江山。2011年1月至12月上旬，这类企业房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。

分析人士认为，部分房地产企业离岸、转行经营情况表明，在房地产限购政策下，企业的房地产主营业务经营压力增加，转行成为部分房地产企业的选择。

住房居住属性回归

随着国家调控的持续实施，越来越多的城市房价进入下行通道，而国家已明确今年还将坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，部分城市继续实施限购等调控政策，房价不跌神话已被打破。

近日，济南东部一处出售精装修住宅的新建小区调低销售价格，由原来的每平方米1.1万元左右降至9600元左右，已和2010年初期开盘的价格相当。有的楼盘在开盘时，甚至把价格和成本进行了详细的说明，证明楼盘的开盘价格已是无利润的“裸价”。

分析人士认为，在国家限购、限贷及房价下跌的背景下，普通投资者投资房地产收益大大降低，这将迫使投资需求逐步退出，购买群体基本上以自住型和改善型需求为主，这种格局促使房地产企业调整战略，房地产去投资化趋向将越来越明显。

政策对房地产向居住属性回归的导向越来越明确。山东省住房和城乡建设厅厅长杨焕彩表示，山东省将支持自住性住房需求，抑制投资性、投机性购房，增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，更好地满足群众基本住房需求，并鼓励开发企业和涉及单位创新住宅产品，提高中小户型住宅空间使用率。

分析认为，对于市场主要参与者的房地产开发商来说，应积极调整公司战略和策略，使公司的城市布局、产品定位和营销策略更加适应国内房地产市场特点，将主动权掌握在自己手中。开发商在不同的城市，应当针对当地市场、客户的特点采取灵活的价格和营销策略来满足需求，争取在这一轮的行业整合中占据优势。

精细化经营将提高性价比

有专家认为，房地产业内的加速整合将提高产业的集中度，推动房地产业健康发展，房地产企业的精细化经营也将大大提升楼盘的品质和性价比。但在大量资金外逃的情况下，也需警惕后期由于住房供给不足带来的房价反弹。

合富辉煌山东区域市场总监许传明说：“从目前变化和未来趋势看，房地产行业已经进入整合期，预计今年还将会有更多的并购案例发生，行业集中度将进一步提升。”

山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，在房地产行业利润不断下降、土地供给偏重中小套型的导向下，过去企业粗犷式经营模式将会有很大的改变。“现在不再是盖好房子就能赚大钱的时代，如何做好策划、管理、营销、资金每个环节，是今后竞争的焦点，这也会推动我国房地产市场走向精细化健康发展。”

一些专家认为，在房地产业更加精细化经营的背景下，市场将更加细分，楼盘的精致程度、细节的人性化体现、品牌的塑造、后期物业的配套都将成为市场竞争的重点，这将促进我国房地产业的健康发展，民众也将有更多的“高性价比”住宅可供选择。

但也有业内人士认为，在房地产行业不景气的状况下，行业资金的加速“外逃”和市场主体的减少，可能减少未来的房地产供应量，一旦调控放松，不排除房价反弹的可能。

国家统计局数据显示，2011年，我国房地产投资同比增速已由1至2月份的35.2%，一路下降到1至12月份的27.9%，房屋新开工面积同比增速也由1至7月份的24.9%下降到1至12月份的16.2%。

房地产投资增速减缓，楼市下行通道已打开。