1万亿债务将到期 2012年地产行业毛利率降3成

跨入2012年，中国楼市并没有迎来比较宽松的市场，反而因为即将到期的1万亿短期流动负债而陷入“绝境”。

仅上半年到期的信托借款就超过700亿元，全年到期的信托借款甚至达到1758亿元。上述偿债压力，进一步压低了市场对房价的预期，最悲观的预测甚至认为房价的跌幅将超过3成。

与此同时，开发商的建筑成本、人工成本、土地成本均出现了大幅上涨。分析人士表示，2009年下半年以后购买的土地成本都比较高，这些项目甚至存在亏损的可能。

房价回到2009年四季度?

对于房价的悲观预期缘于房企2012年巨大的偿债压力和低迷的交易量。业内人士表示，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续2011年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将大幅下降20%。世联地产也认为，在今年的4月~6月，全国的商品住宅成交量会出现第二次触底。瑞银甚至预测行业平均销售入账目标大概只能实现50%左右。

与成交量的低迷相反，此前有不完全统计显示，今年到期的房地产企业短期流动负债规模会有一万亿元。统计显示，仅于2012年到期的离岸私募债就有1000个，另外还有诸如信托、房地产基金和民间借贷等短期债务将到期。

上述到期的各类债务，显然将成为开发商降价销售的压力。业内人士表示，由于此前开发商的利润是由存货驱动，因此在市场转向时，整个行业的去库存压力就非常大。

该业内人士认为，房企在目前的市场中要想去库存，只有降价。分析认为，2012年全国商品房销售均价同比下滑4.6%。

即使如此，上述房价下调幅度依然被认为是保守的。根据世联地产此前对全国28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。截至去年年底，75%的楼盘给出的降价幅度不到15%。低迷的成交量反映出，购房者对开发商目前的降价幅度还不满意。

业内人士说，在有巨额债务即将到期的背景下，开发商可能不得不大幅调价。根据调查，在降价完成之后，2012年上半年的房价将与2009年第四季度接近。

部分项目将出现亏损

房价下跌，显然会造成开发商净利的下调甚至亏损。事实上，开发商们目前的土地成本并不低。

业内专家表示，以目前上海的在售楼盘为例，外环以外的楼盘，购地时间在2010年前后，因此购地成本较高，占到其销售价格的40%~50%。这部分楼盘近期降价幅度也较大，已经接近中国指数研究院用成本法推算的该项目售价，因此这部分楼盘的盈利性将大幅缩水。由于2012年可能面临更严峻的市场环境，可能还要进一步降价，部分项目甚至有可能出现亏本。

外环以内的中高端楼盘，因为大部分拿地时间在2008年以前，占销售价格的30%以下，且房价几乎没有下跌。由于土地成本较低，所以即使小幅降价，对其整体盈利性影响较小。

统计显示，2009年第四季度，上海的平均居住用地价格就已经超过了同时期商品住宅成交均价22%。2010年同期，上述居住用地平均价格又较上一年增长10%。

和上海类似，北京、广州、深圳等地前两年的土地成本也非常高。深圳2009年第四季度的地价占当时房价的80%，2010年的地价仍较2009年有一成以上的增长;在北京，2009年第四季度的平均地价占到当时平均房价的67%;地价相对便宜的广州，2009年的地价也占到了当时房价的51%。

前瞻产业研究院资料显示，万科、保利等龙头房企2009年7月至2011年6月的两年间所购买的土地占到公司总土地储备的60%，中海上述时段买的土地，甚至占到了土地储备总量的86%。在房价存下跌趋势的2012年，上述高价地块可能会成为盈利的“地雷”。

业内专家表示，房地产企业今年的利润空间，更多取决于低价购入的土地，要想从过往两年高价购入的土地中继续获取较高利润会比较困难。此外，即使开发商能够通过长期囤地，能否有效降低土地占房价的成本比例也是未知数。

行业毛利或逐渐回落

此外，人员薪酬支出、财务成本以及土地增值税的清算，都在提高企业的经营成本，降低利润空间。

此外，部分开发商去年签订的高息票据、信托借款以及民间借款等，年利率普遍在10%以上，有些甚至达到20%。瑞银认为，由于土地出让收入锐减，各地方政府将加大税收的征收力度，尤其是土地增值税会被快速清算。这也将成为今年房企利润的不确定性“炸弹”。

在这样的背景下，今年房地产企业的净利润水平将明显走低。此前一家券商分析认为，今年房地产企业行业平均净利润率水平将降至14%以下。华泰证券的报告认为，近两年房价快速上涨所带来的高毛利率水平难以维持，未来行业毛利率水平将向社会平均利润率回归。

从国际上看，美国和日本等成熟市场中，房地产商的毛利率水平长期维持在15%~25%的水平。业内人士表示，随着中国房地产行业的稳定化、成熟化，未来几年开发商的盈利水平将逐渐回落。