2012年房企资金缺口或超万亿 降价将成最佳选择

楼市调控致成交量下跌再加上融资渠道受阻等多重因素，房地产开发商的现金流还能撑多久?

10日业内人士警示称，2012年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。

调查显示，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元。而1.35万亿元的资金缺口量，相当于2011年万科销售额的约11倍。

近日的一次地产会议上，黄金湾投资集团副董事长全亮透露，在销售回款继续疲软的形势下，转卖项目或合作开发将成为2012年房企解决资金压力的最佳办法。

资金缺口或达1.35万亿元

业界专家表示，2012年房地产行业资金链紧张已成定局。

一份针对2012年房地产行业的报告显示，整体而言，2011年房地产资金需求并没有出现缺口，但2012年整个房地产行业的资金需求量将冲高到10.84万亿元，而包括自有资金、商品房销售回款、银行贷款、房地产信托贷款等途径，房企能够募集到的资金量只有9.49万亿元。按照目前的口径计算，2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。

1.35万亿元的资金量不可谓不庞大。粗略计算后发现，2011年万科销售额为1215.4亿元，换句话说，2012年房企的资金缺口量相当于万科2011年销售额的近11倍。而中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》显示，2011年销售额排名前20名的房企，包括万科、恒大、保利、中海外等，去年合计销售额仅8773亿元，1.35万亿元相当于2011年销售额排名前20名的房企销售总额的约1.5倍。

四方面原因叠加影响

对于2012年房企面临的巨大资金缺口，首创置业一位匿名人士分析指出，主要受四个方面的原因叠加影响。

首先，销售受阻，回款能力趋弱。据前瞻资讯数据中心监测，2011年包括杭州在内的5个一线城市新建住宅总体成交量相较于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、广州、深圳与杭州新建住宅成交面积分别同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月开始，相关地产调控政策效果逐渐释放，成交量一路下滑。尤其于7月初，不少二、三线城市被强制要求出台限购政策，随后楼市也与一线城市一起进入下滑通道。

其次，销售受压之下，库存逐渐走高，沉淀了房企大量资金，且这种趋势仍在上升中。

以北京为例。2011年北京商品房住宅期房供应套数为64846套，合计签约套数为28269套，套数签约率约43.2%。相比较而言，2010年的套数签约率为63.4%，2009年更是冲高至近80%。

签约率的节节下降，导致库存量步步上升，高库存量挤占了房企的不少资金。

第三，2012年房企到期债务将迅速上升，从而进一步挤压房企资金链。目前房企的长短期付息债务，偿付期主要分布在2011年7月-2014年6月，其中46%的债务偿付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款+一年内到期的长期负债)，约79%的债务偿付期集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月为债务偿付高峰期。

最后，楼市中开发投资存在一定的惯性，2012年房企开发投资仍将呈现一个持续上升的轨迹，从而导致开发资金需求量仍会持续增加。

卖项目将成常态

缺钱就得找钱。对此，黄金湾投资集团副董事长全亮近日在中国地产金融创新峰会上指出，在信贷收紧，销售受阻的当下，房企应该主动调整开发模式，因为开发模式决定资本结构。通过股权转让或合作开发才是房企迅速解决资金压力的最佳办法。

实际上，转卖项目兑现现金或降低开发成本压力的做法，已在2011年楼市初现端倪。

一份统计数据显示，2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1500亿元。

分析人士表示，约500宗股权及资产交易中，主要可分为两种情形：一种为通过转卖项目，获得现金，比如绿城中国发布的公告显示，公司将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让，以回收3亿元现金;另一种处于企业战略调整，比如一些主业非房地产的公司，在看淡房地产业的背景下，通过转卖地产项目，清仓离场，且这种趋势日益明显。

但业内人士表示，除非有意清仓逃离房地产业，否则通过出售土地或项目回笼资金皆非上上之策。而在目前的市场环境下，降价抢量，通过快速销售来回笼资金才是多数房企的最佳选择。