大规模兼并重组将上演 楼市哀鸿遍野

调控之下，楼市成交量持续下滑，行业洗牌加剧。

一些大型房企创造出惊人业绩而很多中小型房企为了“保命”不得不卖股权为生。一场“大鱼吃小鱼”的游戏正在房地产市场上演。

万科销售破千亿

楼市调控之下，房地产行业走入弱市，成交量迅速萎缩。然而，在行业不景气之下，仍有开发商实现业绩快速增长，甚至超额完成销售目标。

万科、恒大已经率先传来捷报。据前瞻资讯数据中心监测，2011年，万科实现销售面积1075.3万平方米，销售收入为1215.4亿元，同比分别上涨20%和12%;恒大实现合约销售面积1200多万平方米，销售额为800多亿元，同比分别增长近55%和近60%。

业内人士认为，万科和恒大等开发商之所以能取得良好业绩，是凭借高周转战略。“在2011年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，"快进快出"提高效率使企业有了更大的生存空间。”

而走品质路线的绿城、富力等企业则追求品质带来的高毛利率和土地升值溢价带来的超额利润，在目前的市场环境下发展空间反倒受到了一定程度限制，因此业绩下滑较多。

小型房企多卖股

去年12月，陕西雄狮房地产开发有限公司以6800多万元的价格出售了65%的股权;青岛中润置业有限公司卖出100%的股权，换回6900多万元;东福名城(常州)置业发展出售52%的股权，获得5.2亿元……

去年，中小开发商出售股权的案例不断，北京中原市场研究部统计数据显示，仅去年12月内，就出现了22宗房地产企业规模股权交易(交易额超过千万或股权变动比例超过10%)，总交易金额达到103亿多元。而其中的16起，股份变动比例超过了30%。同时，房企股权变动还出现了向二三线城市蔓延的趋势，超过六成集中在部分二三线城市。

而纵观去年全年，房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471亿多元，远超2010年的84宗165亿多的规模，同比分别上涨近48%、185.5%，均创造了历史新高。

据统计，目前北京产权交易所和上海产权交易所有关房地产类的挂牌共41宗，其中涉及股权类的交易挂牌达到了18宗。专家表示，“大部分挂牌企业都属于资金缺乏，售股过冬类型”。

业内人士认为，今年楼市调控将继续维持一定力度已经是大概率事件。受此影响，今年开发商出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，规模股权交易很可能突破千亿。

市场集中度提升

逆市扩张向来是助推企业低成本发展壮大的一大利器，而房企两极化的表现愈发激活了这场“大鱼吃小鱼”的游戏，去年房地产市场上出售股权和兼并收购同时上演。

并购案例激增与房企资金链紧张有关，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已的“断腕”求生。而非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半壁江山。

数据显示包括东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，从房地产领域撤资或减少相关资产配置。

与此同时，大型房企也开始出手收购，逆势扩张。去年12月，SOHO中国动用40亿元获得了上海海之门房地产有限公司50%的股权;首开股份获得了葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%股权;中航地产花费2.18亿元收购了惠东县康宏发展51%的股权……

而这场并购潮也让一些经济学家开始担忧：在持续不断的“大鱼吃小鱼”之下，是否会出现大型房企的定价能力增强，从而进一步挤压购房者议价空间的局面?

专家认为，我国房地产市场的“大鱼”不大、“小鱼”过多的现实，使得在当前的兼并速度之下，还难以出现拥有强势定价权的大型房企。

行业整合重组是大趋势，最后房地产市场将集中在大型房企手上，而大部分的中小房企则会被“吞并”退出市场。