万科千亿销售额凸显行业阵痛

尽管房地产市场寒意阵阵，但万科2011年销售额再次定格在千亿以上，并坐稳全球住宅老大的宝座。

可是万科不乏“敌人”，千亿的诱惑之下，很多房企正竭力冲刺。万科之后，恒大地产在2011年的销售突破800亿元，中海和保利以超过700亿元的业绩紧随其后。

千亿的诱惑让许多企业前赴后继，但这条路并不平坦。2003年，孙宏斌叫板王石，喊出了“10年后顺驰销售额将突破1000亿元”，现在，顺驰已成历史;2009年，绿城叫板万科，而一年多后，绿城销售下滑，破产传言四起，危机四伏。

即便是万科，也正遭遇着一系列危机。在2010年，成就千亿万科的除了规模扩张，还有不断飙涨的房价，但随之而来的是政策的挤压。另外，万科玩规模复制，绿城玩理想，虽然理想最终抵不过现实，但现实也不能完全漠视理想，所以万科在千亿之后，高管出走，产品问题频出。

千亿万科

尽管未能实现年初内部制定的1400亿销售目标，但万科还是结实地把千亿踩在了脚下。2011年1-12月份，万科累计实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元。

应该说，千亿万科是中国房地产时代“狂奔”的杰作。2006年万科销售额首次突破200亿元，2007年便突破500亿元，2010年万科的销售面积达到897.7万平方米，销售金额突破千亿，达到1082亿元。

现在，对万科销售造成影响的，除了自身对战略和路径问题的选择，还有不断加码的宏观调控。

2011年8月，万科的销售金额开始下滑。前瞻产业研究院数据显示，2011年销售金额为104.8　亿元，同比下降12.6%，而房屋面积销售从9　月份开始同比下滑，当月同比下滑5%，进入10　月份，万科销售面积和销售金额同比分别下滑23.18%　和33.33%，而11月同比降幅基本与10　月份持平。

尽管销售走低，但万科还是显出了老大的底气。三季报显示，万科负债总额为2236.52亿元，资产负债率78.97%，负债结构中预收账款1228.15亿元，应付账款204.8亿元，其他应付款252.74亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债仅237.44亿元，尽管高负债，但对公司实质性影响不大。

冲千集团

对地产行业而言，万科进入千亿只是序幕，业界本幻想2011年是中国地产界真正的千亿时代，但调控打乱了这一步伐。

业内习惯把紧随万科的一线军团称为“万科的敌人们”，在万科连续两年过千亿时，这些敌人并没有放弃追赶的步伐。2011年，很多房企已经接近千亿边缘，比如恒大、保利和中海。

恒大是2010年、2011年中国房地产市场最大的“黑马”。

2011年全年，恒大累计实现合约销售额803.9亿元，完成全年合约销售目标的114.8%，同比增长59.4%;累计合约销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%。

单从销售面积指标上看，恒大已完成对万科的超越。这一切得益于恒大在2010年的优良表现。2010年全年，恒大累计实现合约销售额504.2亿元，年增长66.4%，完成全年400亿元销售目标的126%。

从目前来看，恒大是最接近千亿的一个。

2011年12月22日，花旗发表研究报告认为，“在2011年内房地产环境严峻形势下，恒大地产销售额仍达约800亿元，加之11月其微调销售策略，预期该集团的销售动力能延续至2012年。”

相比之下，作为老牌央企，中海千亿步伐更稳重一些。2011年前11个月，中海已累计实现房地产销售额815.7亿港元，超额完成全年800亿港元的销售目标。

保利也是低调的追赶者。2011年前11个月，保利实现签约面积598.32万平方米，实现签约金额676.22亿元，同比增长18.33%。

另一家本有望冲击千亿的公司是如今危机四伏的浙江绿城。绿城官方公布销售业绩显示，2011年11月份，绿城销售额为30亿元人民币，前11个月，绿城集团累计销售金额达307亿元人民币。这不仅距千亿目标相去甚远，也达不到500亿的一流房企及格线。

绿城的问题在2010年已隐现。2010年，绿城累计实现销售金额568亿元，同比增长7%。2009年绿城以531亿元的销售额夺得国内房企销售榜榜眼，正是在那一年，宋卫平再出豪言：3年破千亿，销售超万科。

行业阵痛

即使追赶路径不尽相同，但争当“下一个千亿”已成为恒大、保利、中海等房企的目标。

千亿之后，万科的目标是2014年做到2000亿，十年之内做到3000亿。但千亿的万科正经历着阵痛和改变。

继2011年上半年，高管徐洪舸、肖楠、刘爱明先后离职之后，万科集团执行副总裁袁伯银8月9日也闪电离职。不到一年时间内出现四分之一的高管流失，是万科高管团队近年来发生的级别最高、最密集的人事变局。

而连续发生的高管出走事件，恰恰发生在万科提前成为千亿级企业，并宣布启动新一轮股权激励计划之后。

一个不争的事实是，原本颇具理想主义色彩的万科正在变得越来越枯燥乏味。对规模的追求，已使万科成为一家代工企业，这与徐洪舸、肖楠等人产品主义诉求相去甚远。

另一个显而易见的现实是，在调控重压面前，一线房企正在降速，这在恒大身上体现的最为明显。数据显示，恒大2011年12月份实现合约销售额12.8亿元，11月实现合约销售额12.4亿元，而10月，恒大的合约销售额为86.1亿元。

据悉，恒大已开始收缩战线，总部主动要求放缓交工日期，施工单位人员减少，付款进度减缓。据接近恒大高层的消息人士透露，公司近期可能开始裁员。

万科、保利的数据也反映了这一变化。2011年11月，万科销售金额82.9　亿元，同比下降35.59%;保利实现签约金额49.26亿元，同比下降27.86%。

事实上，2011年下半年万科销售速度也有所放缓，同比下滑。