民营养老的中国困境 多为政策受限

民营养老在中国遭受政策瓶颈

奚志勇的“八年抗战”，“熬”出了一个1123人的养老社区。然而政策的不确定性，模糊了民营养老机构的商业前景。曾任民政部社会福利与慈善事业促进司司长的王振耀认为，中国的养老产业“起步10年，依然起步”。

今年5月20日，民营养老机构举办了5周年庆典。但如果从2005年开始筹备算起，亲和源董事长奚志勇已经为这份事业打拼了8年时间。“八年抗战”下来，他觉得特别累。

5年前，亲和源在上海浦东康桥镇推出了国内首个会员制养老社区。这是一种融居家养老和机构养老为一体的全新养老模式，老人购买一张会员卡，即可获得一套住房一定年限的使用权，既保证了家的感觉和个人隐私，又能享受亲和源统一的管理服务。

开园至今，亲和源的会员从最初的46位增加到1123位，而整个社区可接纳的入住总量也不过1600人左右。

但作为一种全新的商业模式，亲和源走到今天并不轻松。2005年，由于缺乏土地出让标准，亲和源百般周折，引入了康桥政府做股东，才落实了土地问题;2007年，适逢金融危机和国内的房地产调控，银行惜贷，亲和源卖光了其他的房地产项目才能确保养老项目的现金流;2008年开园时，一张会员卡的最低售价达到50万元，甫一面世就引发了广泛争议，全年只卖出几十张会员卡，直到2009年才有所改善。

开园之初，奚志勇曾乐观预计，未来5年，亲和源养老社区的会员有望达到2万人。如今，奚志勇坦言，这个目标“基本实现不了”。不久前，在一个养老产业论坛上，曾任民政部社会福利与慈善事业促进司司长的王振耀表示，中国的养老产业“起步10年，依然起步”。

在与记者的交流中，“熬”是奚志勇反复使用的字眼。比如，“熬到现在”，“我们慢慢来，熬”，“伟大的企业是熬出来的”。在他看来，亲和源现在能做的，只能是练好内功，打一场持久战。

政策壁垒

他内心最大的不安全感来自养老政策的不确定性。

2010年底，亲和源引入了挚信资本的1亿元投资。按照当时的计划，亲和源主要通过与地产商合作、输出管理的方式，在全国开展连锁经营。

几年下来，的确有10多家地产商与亲和源达成了战略合作关系，但连锁经营却迟迟不见实质性的落地。“主要是这些合作的大企业速度太慢，都还在设计甚至观望当中。”奚志勇说。

万科曾是最积极的参与者。早在2010年12月，万科就宣布在北京房山的“万科幸福汇”项目中配套推出首个“活跃长者住宅”项目，涉足养老住宅市场。同时，万科与亲和源签订了战略联盟合作协议，将后者确立为“活跃长者住宅”的管理服务提供商。据记者了解，“万科幸福汇”已经开盘，但作为养老地产试点的房源只有100多套，且目前仍未竣工。

不过，在奚志勇看来，作为一家民营养老机构，亲和源最大的发展障碍是缺乏友善的环境。

他举了这样一个例子：2012年，上海崇明岛推出生态养老的概念，计划在崇明陈家镇划出2000亩土地，开展养老产业试点项目。当时，亲和源曾积极争取在陈家镇附近挑选地块，建造会员制社区养老项目。但由于相关政府部门对民企投资养老心存疑虑，更倾向于太平洋保险、泰康人寿等大型企业，尤其是央企和国企的参与，亲和源在崇明迟迟落实不了土地问题，最后只能作罢。

更让奚志勇觉得无奈的是，上海浦东新区卫生局竟然成了亲和源养老用地上的“钉子户”。6年前，亲和源在康桥镇取得一块面积为0.3418公顷的土地的使用权，准备用来建造护理院。但直到今天，浦东卫生局仍然拒绝将地块清理出来交付给亲和源使用。“我们不知道给多少领导写过多少信了，但没有用。”奚志勇边说边摇头。

其实，目前国内许多城市，都没有将养老用地纳入城市规划，使得民营养老机构不仅普遍面临“拿地难”的局面，而且在拿地成本上，也与普通商业用地没有区别，而养老项目还要投资医院等配套设施，经营压力相当大。

在税收上，现有政策也只对民营资本兴办的“非营利性养老机构”提供税收优惠，所谓“非营利性养老机构”，就意味着不能进行营利分红。

亲和源目前主要有两大收入来源：会员卡的销售收入和管理费。为了享受税收优惠，同时又保证股东的利益，亲和源只能注册股份制公司和非营利性机构两个主体，分别装入会员卡销售和管理两块业务。由此，管理业务可以享受免税的优惠，但这块业务规模很小，每年只有2000万元左右的营收，股份制公司则承担着高额税负。

在全国政协科教文卫体委员会副主任张文康看来，当前，政府缺乏一整套支持和监管民营养老机构的政策法规，尤其是在土地、资金、税收、地位待遇等方面。而即使有了政策，落实也不坚决、不彻底，是导致民营养老产业陷入困境的一个重要原因。

所以，尽管投资方挚信资本认为，亲和源的商业模式已经成熟，应该快速扩张，但奚志勇却非常谨慎。他内心最大的不安全感来自养老政策的不确定性，“扩张时如果现金流断了怎么办?万一将来政府说养老不搞市场化了怎么办?”

今年54岁的奚志勇，创办亲和源之前做过上海市康桥镇的副镇长，主管招商引资。2000年，在民办教育如火如荼之际，他将温州建桥集团引入上海，投资兴办了民办学校建桥学院。但在2007年前后，教育部等部门纷纷发声，指出教育不能产业化，建桥学院最终不得不转为公益性质，股东退出，资产被划归给社会。

至今，奚志勇仍然对政策保持着职业敏感性，每天至少花3小时阅读政治、经济等相关报道。2012年，他甚至积极推动亲和源与一家央企合作，虽然以失败告终，但他至今看重这种合作，因为“跟央企合作，最大的好处就是安全”。

慢速发展

尽管前路艰辛，奚志勇依然觉得自己身处“希望的田野上”。

2008年以来，奚志勇接待了数万名从全国各地来学习和考察的人。奚志勇认为:“即便我把所有的东西都告诉他们，他们也未必学得像，他们很难搬走一个关键的东西——企业文化。”

亲和源一线的服务人员，很多是刚毕业的大学生，性情耿直的他们往往会因为一些小事跟老人讲道理。但凡碰到这种情况，无论孰是孰非，奚志勇一定会选择站在老人一边，批评员工。在他看来，老人来这里生活的目的是开心，所有员工的工作都要围绕这个目标进行，这就要求始终对老人有足够的包容和耐心。

“要组建这样一支有价值认同感的团队并不容易”，奚志勇坦承，亲和源也曾数次更换负责社区管理的总经理。

事实上，近几年，也有一些入住的老人陆续从亲和源退出，尤其是2012年，退出了50-60户人家。他们离开的原因各式各样。有的是因为不习惯这里的医院;有的是因为经济问题，亲和源对入住会员的要求是，夫妇两人的月退休工资达到8000元，但起初，他们对会员的资格审查并不像今天这么严格;有的是因为餐饮问题，亲和源社区内的餐饮等服务均由第三方提供，餐厅经营方的更换也导致一批老人离开。

不可否认，这些人退出的背后，也有亲和源服务细节不到位的原因。“人多了以后，要靠制度，几年下来，管理上该暴露的问题也全部暴露了出来。”奚志勇说。

所以，奚志勇更愿意慢下来，提升内部管理，先把亲和源的品牌做扎实，而不是迅速扩张。

2005年亲和源成立时，以温州建桥集团董事长周星增为首的一批温州企业家争相入股。彼时，奚志勇持股不多，更多的是发挥职业经理人的作用。最近几年，周星增以外的大部分温州股东都撤走了，一是因为投资时间太长，二是看不到产业的希望。毕竟，亲和源才刚刚实现盈亏平衡。

奚志勇选择了“继续扛”，并受让了那些温州人的股份。如今，按持股总量计，他已经是亲和源的第一大股东。尽管前路艰辛，奚志勇依然觉得自己身处“希望的田野上”。

他的信心部分来自于亲和源的商业模式。亲和源的会员卡分为A、B卡两种，各占总量的50%。A卡不记名，可继承，可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同。B卡是记名卡，不可转让，有效期为15年。如果老人在亲和源没有住满15年，剩余年份的费用将按原价折算退还给家属，如果居住期超过15年，超过的部分免费。

对应大、中、小三种户型，A、B卡都以三种不同价格出售，由于会员卡只代表房屋的使用权，而非产权，亲和源每张卡的售价比周边同等面积的商品房的总价低约30%，并以此吸引买家。此外，入住的老人每年还要根据房屋面积缴纳管理费。这种模式下，会员卡的销售保证了亲和源成本的回收，管理费则为其带来稳定的现金收入。

有趣的是，最初卖50万元/张的一种A卡，现在的售价已经涨到98万元，已经有一部分老人通过转让A卡获利。但对亲和源来说，这部分交易仍“有利可图”，因为卡的受让方，即新入住者，要按照新的价格缴纳管理费。以居住面积最大的A卡为例，其管理费目前已经达到7万元/年，未来有可能涨到10万元/年。至于B卡，无论持卡人退出还是身故，长期而言，亲和源总能循环回收，并通过价格的不断上涨赚取价差和更多管理费。所以，在最初的设计里，亲和源希望会员每年能有30%的更新率。

但这些收入有赖于一个很重要的前提：房价保持升势，并带动亲和源的会员卡价格不断上涨。

在奚志勇看来，即使不考虑房价的升幅，只要亲和源的服务做得足够好，未来的营收应该不愁。因为随着养老社区的增多和入住老人数量的增加，亲和源将成为一个聚集大量老年消费群体的平台，按今天的统计数据看，一对老年夫妇每年在亲和源的消费额已达到4万-5万元。

“比如蒙牛的牛奶要进入亲和源的渠道，那就跟我分成吧。”奚志勇认为，随着老年人消费水平的提高和需求增加，未来这部分收入不可小觑。