三线以下城市房企库存压力增大

国内龙头房企受调控政策影响，正逐渐向二三线城市转移，由于一拥而上，正成为龙头企业的 “票房毒药”。深耕河南的建业地产近日就被曝库存过高。

建业地产上半年报数据显示，建业地产目前拥有29个在建项目，其中5个项目位于郑州市，其余24个位于河南省其他城市。根据测算，建业目前的库存按今年前9月的销售速度需要8.4个月才能卖完，而万科等地产公司的销售周期都在6个月以内。两者的不同之处在于，建业地产大部分库存集中在河南，而后者的库存却分布于全国各地。

可售货源或最高达150亿元

10月12日，建业地产披露，该公司今年前9个月合同销售额为78亿元，同比上升11.7%;销售面积为118.7264万平方米，同比上升2.9%。其中，合同销售来自全国超过19个城市，包括郑州、洛阳、信阳、濮阳及周口等二、三、四线城市。

尽管公司完成全年销售目标问题不大，但是巨大的库存量却是建业地产面临的难题。国元香港曾在研究报告中透露，建业地产全年目标约90亿元，占可售货量的55%左右，并称其目标比较保守。若以此计算，该公司今年全年的可售货量逾160亿元。德银日前发布的一份研究报告也指出，估计今年下半年建业地产可售资源达120亿~150亿元。

据建业地产2012年半年报显示，上半年完成新开工建筑楼面面积84.58万平方米，存量房面积约27万平方米，共计约111.58万平方米。如果上半年新开工面积在下半年上市，按最近9个月的平均销售面积13.1918万平方米计算，库存消化周期为8.4个月。

对此，建业地产品牌部相关负责人表示，对于建业的库存量暂时没有统计，但建业地产有自己的品牌优势和营销对策，现在的库存并没有对整个集团造成困难。

与其他房地产公司重点开发一二线城市不同，一直以来建业地产的布局重点都在三四线城市。

7月18日，河南省统计局发布数据，上半年河南省房地产开发投资1271.84亿元，增长15.6%，同比回落20.6个百分点。一季度、前4个月、前5个月和上半年，河南全省房地产开发投资分别增长24.6%、23.8%、20.6%和15.6%，呈现逐渐回落态势。北京美联物业高级经理张磊表示：“投资下滑，证明开发商不看好河南市场。”

三、四线城市销售压力大

据前瞻网记者了解，数据显示，随着标杆房企销售业绩回暖，以及推盘节奏的放缓，之前开发商高企的存货得到了快速消化。

以万科和保利为例，根据中原统计，截至2012年8月底，万科和保利的库存面积 (已获预售证但尚未售出)均约为500万平方米，按其最近3个月的平均销售面积108万平方米、94万平方米计算，其库存消化时间分别为4.6个月和5.3个月;若按近12个月的平均销售量计算，库存消化周期分别为5.3个月和7.3个月，属于合理范围。

张磊表示，普通房企和标杆房企的库存消化时间差距应该不超过1个月。“如果建业地产库存消化时间达8.4个月，那就太长。四季度房企将继续分化，不排除部分业绩完成速度较慢的房企将掀起一轮降价促销潮。”

前瞻产业研究院相关数据显示，保利地产和万科的土地储备结构基本一样，都是集中在次发达二线城市、发达二线城市到一线城市3个阶梯。但建业地产今年的可售楼盘集中在郑州、洛阳、开封、平顶山、济源、周口、新乡、漯河、商丘等9个二三四线城市。

二三四线城市楼市的不景气是建业地产库存增多的主因，中国西南省会城市贵阳就是一个例子。据了解，这个城乡常住人口和流动人口全部加起来还不到500万人的城市，由于开发量的持续增大，正面临供大于求的尴尬。“这种现象说明了一二线城市的销售压力正在向二三线城市转移。”张磊表示。

房地产业界专家陈晟表示，一线的特大型城市目前是相对正常供需的状态;二线城市有一定的供应压力，但还在可控范围之内;三四线城市已经出现了通过降价都无法完成销量的供应泡沫。据监测数据表明，河南的存货去化周期在12~15个月之间。在河南省，除了省会城市和一些相对发达的地区，部分三四线城市供应压力明显过大。

亚豪机构市场总监郭毅表示，三四线城市的需求只集中在当地人群，吸引力有限。这些地区土地成本较低，吸引了一些大型房企往三四线城市发展，并且开发的项目规模都较大。同时地方市场的房企楼盘开发规模也不断增大，这是三线以下城市市场销售几近饱和。