工业地产成楼市新蓝海 隐藏泡沫化风险

工业地产

住宅房市场因严格的调控政策，已走入死胡同，为加快产业转移，开发商盯上了工业地产。

在9月24日~26日举办的2012中国(郑州)产业转移系列对接活动上，短短三天，郑州国际会展中心就迎来了5000多名来自海内外的客商。

本次产业转移系列对接活动延续了前两届的传统，以省辖市为单位组织参展，遴选优质项目对接客商，同时也推出了“央企中原行”、“院士中原行”和“台商中原行”等活动。

据前瞻网记者了解，郑州台湾科技园就是“台商中原行”活动重点考察的一个工业地产项目。对此，郑州台湾科技园的开发商郑州台科置业有限公司总经理周志伟表示，能直接参与到产业对接活动中来，台湾科技园十分难得，早在几个月前就开始了多方面的准备工作，力争让每一位到访的台商都能成为台湾科技园的“宣传员”，进而成为产业转移的首选。

资料显示，郑州台湾科技园由中华海峡两岸相互投资促进会和郑州新郑综合保税区管委会共同发起，缔结两岸优质资本共同开发，总占地面积2000亩，总建筑面积200万平方米，总投资规模50亿元，以生物科技、电子信息、总部经济为主导产业，以“企业独栋、模块建筑、产业公园、商务主场、智慧园区”的创新模式，打造国际化产业聚集示范园区。

而像郑州台湾科技园这种直接参与的机会，让众多忙碌在会展中心门口苦苦寻求机会向外来企业家进行推荐工业地产项目的开发商，倍感羡慕。

来自平顶山一地产项目的孙姓工作人员说，这已经是他第二次来郑州参加产业转移系列对接活动了，由于去年的营销效果不错，并最终成功吸引了几家沿海企业入驻，今年增派了人手，派发企业宣传资料。

对此，一业内人士指出，在中原经济区走进国家战略层面之后，经济发展的未来预期，更加提振了产业转移进程，这在某种程度上加剧了省内各大工业地产项目的暗自角力，而刚刚结束的2012中国(郑州)产业转移系列对接活动，只是它们逆势飞扬，迎来春天的一隅而已。

楼市调控下的“新蓝海”?

据前瞻网记者了解，在郑州新区、高新区、港区、开发区等区域，台湾科技园、企业公园、企业总部基地等一大批工业地产项目早已排兵布阵，预示着以郑州为代表的河南工业地产供应集中喷发已经箭在弦上。

事实上，不仅是河南省内的工业地产呈现提速之势，多个一线城市的工业用地也呈现出了升温的苗头。

据一份来自中国不动产研究中心的数据显示，在今年一季度，北上广深四大一线城市工业用地成交金额54.14亿元，同比大幅增长39.94%。在售和在租工业物业方面，旺盛的需求致使今年一季度工业地产整体平均空置率低至0.93%。供应的紧张直接导致了租金上涨至31.2元/平方米/月，环比上涨2.94%。

除此之外，国内外的一些开发商巨头也高调表示将涉足中国的工业地产。9月20日，万通控股公司董事长冯仑透露说，万通今年将发第一支工业地产基金，主要针对高端制造业综合工业地产项目，也是中国首支人民币工业地产基金，约10亿元的规模。

就在此前不久，全球工业地产巨头嘉民集团在上海宣布，计划在未来12个月进一步投资21亿元人民币，进军重庆、西安及郑州等其他在物流产业中具有高增长潜力的内陆城市。

据不完全统计，目前，大约有15%的传统房地产开发商转投工业园建设项目。其次，大量国际资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如普洛斯、安博置业、丰树地产以及嘉民集团。此外，私募基金、风险投资以及信托等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式。

对此，九鼎德盛的董事长张保盈认为，传统的住宅市场受到前所未有的严厉调控之后，商业地产也出现了潜在的虚火苗头，而在工业地产领域，整个行业还处于刚刚起步阶段，是为数不多的“蓝海”，在经过一段时期发酵之后，在工业地产领域同样会诞生龙头甚至是巨头企业。

警惕泡沫化

然而，就在不少开发商纷纷转战工业地产、以工业的名义“抢食”产业转移蛋糕之时，住宅地产和商业地产所经历的产业泡沫给工业地产的健康发展，带来了启示。

“短时间内大批量上马的工业地产项目，虽然说带来了小阳春的眼球效应，但是却埋下不少隐患，诸如良莠不齐，千园一样等，使得投资价值变低，甚至有沦为空壳的危险。”郑州台湾科技园的运营方郑州台科置业有限公司总经理周志伟，作为深耕河南工业地产多年的一员，对于业内一窝蜂上马的工业地产项目表示了别样担忧。

原来，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很多，比如基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。同时，与在住宅地产领域的限购政策相对的是，诸多扶持和优惠政策，在一定程度上起到了有力的助推器作用。

以郑州为例，郑州市委、市政府明确提出了要加快发展工业地产，扶持中小企业发展;郑州市高新区管委会出台《郑州高新技术产业开发区管委会关于印发郑州高新区对企业发展给予贷款贴息支持政策(暂行)的通知》推出了一系列含金量极高的贷款优惠政策，为入驻产业园企业快速发展营造了良好环境等等。

而对于全国都搞一样的产业园区，国家发改委经济贸易司综合处处长庞锦博士曾一语中的，直击沉疴：“是没有前途的。”

其实这种现象并不是没有先例。如“厂房露真空”的东莞，只见厂房不见人。这种追逐短期利益，导致大量工业地产用地被闲置的“泡沫化”现象实乃有据可查。

这就意味着，工业地产在运营模式上要极富创新性。对此，周志伟深有体会。他表示，面对日益激烈的竞争压力，工业地产项目也必须走差异化运营之路，毕竟，目前的工业地产已经呈现多元化，工业地产等同于建厂房的传统模式正在发生改变。

据前瞻网记者获悉，台湾科技园为了区别于传统意义上的工业区或科技园，以生物科技为特色，专注企业社区和企业成长环境综合建设为途径，开启了融合产业、金融、商务、商业和生活的复合运营模式，朝着智能化、舒适化、高档化发展，更赢得了众多客商的认可，不少已经明确了入驻时间表。这一开发模式，给其他地区的工业地产开发提供了可借鉴的经验。