负债率高达418.9% 三度闯关港股IPO的万创国际能否成功？

目前，国内的房地产市场对中小房企并不友好，因此，万创国际有限公司在去年2月申请上市失败后，又锲而不舍地在11月再度申请上市。

万创国际拟发行100亿股，每股0.01港元，总股本1亿港元。招股书显示，这次赴港IPO，所募得资金将用作六安市新住宅物业项目开发的建筑成本，现有物业项目(即藏岛)的建造成本、一般营运资金以及企业用途。

值得注意的是，这已是万创国际第3次闯关港股IPO。该公司早前还在2017年6月，均以申请失效而告终。问题在于，第三次申请上市能成功吗?

与2018年港股新上市房地产开发类型的企业相比，万创国际在其中是“个头”较小的一个，至今未走出安徽省。

资料显示，万创国际是专注于安徽省的物业开发商，在项目完成后，万创国际为了资本增值和租金收入，在住宅项目中选择性的保留了一些自主开发商业物业的拥有权。这些物业主要出租给公司住宅项目及为邻近社区的居民提供配套生活设施(包括教育及补习、健康及健身以及零售服务)独立租户。

据招股书显示，公司多年以来主要依靠在淮南的综合住宅项目泉山湖(包括中至高层住宅、联型排屋及独栋房屋) 的开发及销售，另一项目御香山仍在开发中。此外，虽在相邻城市六安拿了地块，但今年1季度才动工建设。

招股书显示，截至2015年、 2016年及2017年及2018年前三季度，万创国际收益分别约为4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元以及7.57亿元。同期，溢利分别约5632.1万元、5416.3万元、8299.6万元以及1.35亿元。毛利同期分别为1.61亿元、1.39亿元、1.60亿元以及2.63亿元。对于万创国际来说，虽然体量并不大，较亮眼的是其毛利率，分别为37.9%、17.8%、25.5%、34.7%。

土地储备方面，截至2018年三季度，万创国际拥有总建筑面积73.37万平方米的土地储备，其中包括：可销售建筑面积3.61万平方米、可租赁建筑面积2.24万平方米的未售出竣工物业;总规划建筑面积47.97万平方米的开发中物业;总规划建筑面积19.55万平方米的持作未来开发物业。万创国际在其招股书内表示，为实现可持续增长，万创国际计划在安徽省具有增长潜力且目前并无现有业务的甄选城市寻求发展机会。

房地产作为资金密集型行业，企业的负债水平一直是外界关注的重点。万创国际公布的信息显示，公司2015年至2017年负债与权益比率分别为568.6%、678.7%和600.8%，至去年9月底，才降至88.5%。而另一财务指标资本负债率，2015年-2017年，万创国际的资本负债率分别为608.5%、716.8%、1218%，不过，至2018年9月底，资本负债率下降到418.9%。

此类压力若不解决，那么会引起后续经营的困难。