万科保利等公司纷纷布局养老地产 面临三大问题

万科保利等公司纷纷布局养老地产面临三大问题

房子与养老历来都是诸多中国人最为关注的两件大事，近年来，传统地产开发商、险资纷纷高调宣布进军养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。

融资上市咨询机构前瞻投资顾问认为，所谓养老地产，是结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。养老地产包括适宜老年人居住的如老年住宅、养老公寓等项目的开发和经营的过程。国内外养老地产业的发展主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。

上市公司进军养老地产

今年3月初，中茵股份（600745，SH）公告称，公司与苏州九龙医院有限公司签订了战略合作协议，进军中国高端养老业。双方共同成立苏州中茵九龙养老产业管理有限公司，主要从事养老养生产业投资，为居家社区养老、休闲养生养老、医疗康复护理养老等机构提供专业化管理服务等。

8月6日，上实发展（600748，SH）也发布公告称，其参股子公司上海实业养老发展有限公司与上海市崇明县规划和土地管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，由上海实业养老发展有限公司受让坐落于崇明东滩、总面积为6.8万平方米的土地，价格为7454万元。公司称，获得该地块标志着“崇明东滩长者社区一期CCRC养老项目”正式启动。

8月7日，亿城投资（000616，SZ）公告披露，公司与汉盛资本签订了《关于中国养老产业项目投资的框架协议》，双方拟共同在中国投资、运营退休养老相关业务，其中包括持有、开发运营和管理高品质的退休养老社区。投资总额不低于12亿元人民币，由双方或其关联方均等出资。

9月2日，越秀地产（00123，HK）宣布联手澳大利亚养老运营机构IMG公司，就“老年社区发展事业”签署战略合作协议，率先在一二线城市试水，首个项目落地广东，填补当地空白。

除了上述几家企业外，其他一些房地产企业，如金陵饭店、凤凰股份、珠江实业、花样年、万科、保利等也有投资养老地产的表述或举动。

不止是房地产企业，一些非房地产业的企业也在布局养老地产。

首钢刚于今年7月初完成养老项目的设计和公示。该项目位于原首钢第一耐火材料厂的厂址，占地面积约46.7万平方米，规划设置4000~6000张普通床位，以及建设一个设置800张床位的养老产业园区，据媒体估算，投资或达数十亿元。

去年3月，中石化四川销售公司与成都市郫县政府签订《天府惠泽桃源颐养中心项目投资协议》，进军养老地产。项目总投资80亿元，总体规划占地2000亩，规划养老床位1万张以上。中石化四川销售公司董事长黄久长表示，公司欲将该项目打造成国内最好的养老产业。

除了实业资本，追求长期稳定收益的保险资本，如中国人寿、泰康人寿(微博)、中国平安、合众人寿、太平保险等也纷纷布局养老地产。

养老地产面临的三大问题

养老地产的巨大商机使得投资者开发商蜂拥而至，但经过几年的发展，市场上几乎没有相对成熟的养老住宅出现，在探索的路上，投资人面临了重重苦难。

第一，养老用地及养老设施用地的缺失。目前国内养老用地并未单独划分，在土地政策方面，现在没有正式的养老用地。供地计划中养老项目比例不足，造成土地成本偏高，以什么样的成本和方式拿地，始终是一个大问题。

前瞻投资顾问认为，面对此类问题，政府可以在土地出让金或者税费方面进行优惠让利。用地可考虑类似于保障性住房用地的做法定向供应，降低福利养老建设成本。

第二，养老地产开发模式不够成熟。从开发商的角度来讲，就是开发商在开发的过程中并没有想好开发模式和经营模式；从开发模式来讲，“养老地产”，除了房子设计会更加适合老年人，更主要的是依赖服务和配套设施，不仅要有医疗、交通等配套设施，还要有精神上的配套设施。

在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。前瞻投顾认为，开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等。

第三，养老地产融资渠道。由于需要配套养老设施，在医疗、家政、护理等方面提供服务，导致了养老地产前期投入高，而以出售服务为目的的项目，资金回笼速度更慢、周期更长，对运营企业资金压力更大，融资难度也更明显。

要加快发展养老地产，就需要吸引社会资本。通常解决的途径是吸引基金、信托和投行等金融机构进入。最近新增的通过在股权交易中心挂牌的方式募资的盛泉养老，将有望为养老产业资本化发展探路。