二手房均价突破8万！深圳楼市陡然生变

（图片来源：摄图网）

作者|周松涛 来源|首席财经观察(ID：meirijingji001)

拉尼娜的信息在朋友圈刷屏，2020年是60年最冷冬天的说法不绝于耳。

深圳却是个例外，前些天最高气温曾经超过30度。

比深圳天气更热的是深圳楼市。

一

深圳二手房均价突破8万每平米

魔幻的深圳楼市，再次刷新了所有人的认知。

最新数据显示，深圳11月的二手房均价超过了8万每平方米，来到81757每平方米，同比涨幅超过24%。

近一月房价则突破接近8万3每平方米，环比涨幅超过1%。

也就是说，深圳二手房上涨趋势还在继续，截止到今天。

11月份，深圳二手房均价比排名第二的北京每平方米高了近2万，是广州的两倍有余。

2020年11月二手房均价前十城市/数据来源：中国房价行情网

不仅二手房市场持续高温，打新市场同样火热。

前不久火爆全网的华润城润玺一期花园。

均价13万，最小户型99平，总价最低也要1184万元。

11月17日开启诚意登记之后，仅仅一天时间，已经涌入1.3万购房者报名摇号，抢可怜巴巴的1171套房子。

最抢手也是最难抢的是接近200平米的大户型。

总价可是要3000万左右，不是三千，后面的单位还有个万。

贫穷往往会限制我们的想象，感觉这些深圳人买房像买白菜一样。

当然，出现这种奇葩现象的根本原因就是新房和二手房价格倒挂现象严重。

华润城润玺的这种房子，买到之后再当二手房卖出去，差价超过500万。

那么多人摇号，深圳出现代持炒房的违法现象就不足为怪了。

这不，连新华社都坐不住了，发文痛批深圳打新奇葩现象。

新房与二手房倒挂总价值超500万，并不是说深圳的新房有多便宜，只能说深圳二手房价格实在太高了，已经突破了天际。

除了深圳，上海楼市也呈现复苏势头。

11月上海二手住宅市场成交约3.2万套，环比增长13.5%，同比增长高达81.4%。

成交量更是创下4年新高。

虽然均价不及深圳和北京，但上海二手房价格也在缓慢上行。

我爱我家研究院统计数据显示，11月北京全市二手住宅共网签17268套，环比10月增长20.5%，同比2019年11月增长40.44%。

今年前11个月，北京二手住宅市场一直在小幅升温，二手住宅网签量达14.79万套，较2019年同期增长13.02%。

价格方面，贝壳研究院数据显示，11月北京二手住宅成交均价61079元/平，环比上涨0.5%，同比2019年11月上涨4.4%。分区域看，远郊区大兴、顺义、房山房价环比上涨，其中房山区涨幅最大，达到1.85%。

除了深圳，上海，北京这些一线城市之外，还有一些城市的二手房价格其实也在上涨。

中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据显示，2020年1-11月，百城二手住宅价格累计上涨2.69%。

单月来看，2020年11月，百城二手住宅均价为15448元/平方米，环比上涨0.29%，且已连续12个月上涨。

其它城市楼市表现再亮眼，也完全不能和深圳相比。

二

深圳房价上涨之谜

深圳楼市上涨背后的逻辑到底是什么？

1、深圳无地自容

深圳地少人多，人尽皆知。

深圳2019年的常住人口是1343.88万，管理人口总数为2200万左右。

深圳的陆地面积只有1997.47平方千米，同为一线城市，上海面积6300多平方公里，北京是16800多平方公里，广州是7300多平方公里。

深圳面积只有北京的八分之一，只有上海、广州的三分之一不到。

来了就是深圳人，但来深圳的不一定都能买得起房。

近日，深圳住建局发布了深圳住房数据，数据显示：深圳现有住房共1082万套，其中农民房507万套，商品房189万套，工业宿舍183万套，公寓及其他住房97万套，单位自建房55万套、保障房51万套。

在深圳2000多万人口里，商品房和保障房各解决了约100万人的住房问题，公寓解决了82万人的住房问题，其他的约1850万人都在租房。

除了炒房客推高房价之外，深圳房子的刚需也是实实在在的。

有足够实力，谁都想去买套属于自己的房子。

2、深圳小产权房解决方案悬而未决

深圳本来面积就小，加上工厂，公寓，写字楼又占据了很大比例。

在过去的几十年里，为了发展深圳的企业和工厂，大量的土地用来盖了写字楼、工厂、产业园、公寓，以至于在住宅方面的用地比例仅有20%左右，这样的比例直到近年来才有所提升，但是就算到了现在，这个比例也不超过30%。如此低比例的住宅土地占比，势必推高深圳的房价。

留给商品房的住宅区就少之又少。

不仅如此，深圳的小产权房占据了整个住宅面积的60%以上。

全面拆除，短期不现实。

全部转正，也有各种历史遗留问题。

此前，深圳通过填海来增加可使用面积，也没能解决小产权房的问题。

这在客观上也促成了深圳房价居高不下的现状。

3，深圳年轻人的购房需求猛增

来深奋斗的多是年轻人。

这些年，都到了结婚生子的年龄，对住房的需求更加强烈。

深圳小学生增量就能很好说明问题。

2013年以来，深圳小学生人口增速高居第一，总量也超过了100万。

这也是深圳学区房一直畸高的重要原因。

4、深圳硬实力支撑房价

2019年，深圳GDP高达2.6万亿，排名第三。

以地均GDP来排名的话，深圳毫无悬念成为全国第一。

数据显示，深圳2019年以每平方公里创造13.48亿元GDP位居第一。上海位居次席，每平方公里创造6.02亿元GDP。东莞、厦门、广州等城市每平方公里GDP均超过3亿元，佛山、无锡、苏州、北京、南京等城市每平方公里GDP均超过2亿元。

在北上广深杭5个城市中，深圳地均GDP是上海的两倍多、广州的4倍多、北京的6倍多、杭州的14倍多。

三

深圳房价将走向何处？

深圳的楼市调控一直都在，今年还去长沙取经，升级了调控措施。

2020年7月15日，深圳市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

深圳出台的新深八条措施，限购，限售，限贷，三限全面升级。

深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

信贷方面也有严格限制同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

此举被认为是深圳史上最严的楼市调控。

不过，深圳楼市在7.15新政之后的短暂低迷之后，又开始步入上行通道，11月，二手房均价突破8万每平米，就是最好的证明。

深圳房价是否会再上一个台阶？真的会突破十万吗？

可能性不大。

11月，深圳迎来近几年最大规模的土拍。一次性出让8宗土地，总成交金额达到339.81亿元。创下最高成交金额的记录。

大量住宅供地集中出让，并不常见。

对于深圳楼市而言，这不仅意味着深圳楼市调控思路的转变。

或许也意味着后续深圳的楼市要进入新的阶段。

除了加强调控之外，加大土地入市，以及加大保障性住房建设，深圳一直在努力。

当然，加强楼市调控并不是为了让房价下跌，而是不让其快速上涨。

深圳未来楼市如果上涨速度过快，或将引来更严厉的调控。

二手房均价超过8万，确实已经非常夸张，如果继续保持目前上涨势头，新一轮楼市调控将会如期而至。

不过，即便如此，深圳楼市想要下跌，或者说大幅下跌，可能性也不大。

编者按：本文转载自微信公众号：首席财经观察(ID：meirijingji001)，作者：周松涛