全国惊现207个“盒区房”片区，居住要跟着这些圈圈走

作者|孙不熟 来源|城市战争(ID：sunbushu123)

最近看到一个特别有意思的观点，说买房不一定非得关心菜市场、星巴克、地铁、江景这些配套，而要重点关心这三样东西：

第一是三公里内有没有写字楼集群，不一定非得是CBD，至少要有密集的办公人群。我们国家是以经济建设为中心，城市高端资源首先是为产业服务的，靠近写字楼集群的区域，城市面貌、地铁公交、教育医疗一定不会差。

第二是三公里内有没有学而思，有没有形成聚集效应的补习班、兴趣班。对有小孩的家庭来说，这个可比吃饭、上班还重要。而且，学而思多的区域，周边居住人群相对稳定，家长普遍重视教育，社会风气好。

第三是三公里内有没有盒马鲜生，对后浪来说，这个绝对是刚需中的刚需，使用频率远远超过咖啡厅、健身房。盒马最大的特点是，最快30分钟内，可将生鲜食材送到三公里内的任何一个小区，品质、效率、丰富性、性价比、退货体验，都是普通外卖不能及的。

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前两点的重要性很好理解，本文想重点说说第三点，因为它的颠覆性还没有完全显现出来。

在房产圈，我们一般会倾向于认为，“盒马配送区”是人口活力较好、生活品质较高、地段均衡性较强的可持续发展区。正因为如此，房产圈开始用盒马鲜生取代肯德基、星巴克成为新的地段锚点，“盒区房”的概念应运而生，并迅速走红。

和学区房相似，盒区房也是和“附近”深度捆绑的，它只配送周边三公里的住户。有意思的是，为了绝对保证用户体验，盒马在服务距离上的坚持，毫不亚于学区房，甚至都有点“不近人情”。

来自微博网友

说个小故事，广州番禺某大型小区，一期和二期被划分到盒马的配送范围，而只隔一条街的三期住户没有纳入，下单时连地址都填写不了。为了买到盒马的生鲜，有的业主只好把下单地址改到二期住户的门口，然后自己走过去拿。后来，他们干脆组建了一个盒马团购群，轮流去拿。

一个有趣的问题是，长此以往，一二期和三期的房价会不会产生一些差异?至少一二期的业主在卖房子时，多了一个卖点，那就是享受盒马到家的服务。千万不要小看这个卖点，30分钟就能收到生鲜、熟食，意味着你的房子可以扔掉冰箱，甚至去掉厨房。

现在房价那么贵，扔掉冰箱，可以节省一平米，去掉厨房，又能节省6平米，这些空间给后浪们做个衣帽间，不香吗?

回顾中国房地产的发展史，不难发现，户型设计的主流风格并非一成不变，而是紧跟时代变化的。举个例子，以前的单位老公房，不单设卫生间，往往一层楼的住户使用一个公共卫生间。而且很多房子是房出阳台，不像现在这样厅出阳台，之所以这样设计，是和当时人们的生活习惯相匹配的。

但到了上世纪90年代市场经济深入人心之后，住宅设计的主流风格发生了天翻地覆的变化，入户花园、厅出阳台、动静分区、干湿分离、园林设计、人车分流、风雨连廊……总之，越来越讲究。

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现在，我又发现一些新的变化，随着后浪逐渐成为买房的中坚力量，房地产行业在产品层面也将迎来一次革命。举个例子，和前浪不通，后浪的社交场景一般都是咖啡厅等公共场所，不会把客人带到家里来，而且现在有互联网，很多人家里不摆放电视机了。

这样的话，客厅的必要性大打折扣，我见过有开发商直接把客厅做成书房的，这就是房地产对后浪生活方式的迎合。可以预见的是，随着盒马鲜生营造的生活方式越来越普及，以后的住宅是不是真的可以不要冰箱和厨房?

要知道，盒马的半成品菜可以让消费者十分钟做出快手菜，下厨越来越方便，冰箱的容积、厨房的面积都可以越来越小。

来自微博网友

数据显示，一线城市70%的90后，是不会做饭或者抵触下厨的，他们对衣帽间的渴望远远大于厨房。

敏锐的开发商们已经意识到“盒区房”这种生活方式的革命性了。最近两年，已有华润、恒大、碧桂园等十几家房地产商，宣布与盒马鲜生合作，共同打造基于新零售体验店的生活服务中心。

一些中介在卖房子的时候，还打着“盒区房”的优质生活品质作为卖点。前段时间，常州就发生了一个乌龙事件。当地最大地产开发商新城有个新楼盘遭遇到了业主的红色横幅维权抗议，业主的诉求不是不准降价、开放车位、多种花草、更换物业等，而是“还我盒马”。

原来，这家房地产商在发售期间，以常州首家盒马房为噱头，铺天盖地打广告，号称“跟着盒马，抢攒天宁吾悦”。不少业主冲着“盒区房”的名头而来，结果入住后才发现，盒马没来，盒区房，不存在的。

业主的维权，后来惊动了盒马总裁候毅，他在朋友圈说，没有及时进入常州，深表歉意。

回顾中国房地产的发展史可以发现，优秀的商业向来是楼盘的流量利器。万达广场之所以能在广袤的三四线城市和大城市郊区所向披靡，靠的就是优质商业的导流，盘活欠发达地区的商业价值。

如今，以盒马鲜生为代表的互联网商业新物种，有望接过传统商超的接力棒，创造更多的城市新兴区域。

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随着盒马鲜生的门店越开越多，它的确正在营造一种新的生活方式，这种生活方式不仅仅是对厨房的重新定位，更重要的是对房价地图的重新估值。

很多人开始意识到，如果住得远一点，即使没万达、沃尔玛、星巴克这些品牌商业，但只要有盒马，生活品质一样有保证。

来自微博网友

大家知道，万达、沃尔玛、星巴克在选址上是极为苛刻的，一个郊区新城，往往就一两个，能直接服务的人群也是很有限的。但盒马不一样，作为一个根植于互联网的新物种，它的订单主要来自线上导流，对城市原来的空间秩序没那么依赖。

在选址策略上，盒马更多的是一种创造机制，它不太关心一个地段的商业是否成熟，更关心的是一个地段是否有需求，只要有需求，即使是一张白纸的新兴城区，也能强势进驻，创造出全新的商业氛围。

所以，住在郊区的人，期待盒马鲜生的开张，要比期待沃尔玛、星巴克可靠得多。在此意义上，盒马正在用互联网的方式实现了某种意义上的“消费平权”，这在一定程度上缓解了人们争抢市中心房子的焦虑。

值得一说的是，去年有机构还发布了一个大城市盒区房覆盖率排行榜：

数据截止2019年4月

时隔一年，盒马在全国的门店已经增长至207家。这其实可以理解为，盒马鲜生正在中国城市营造一个个“3公里优质生活圈”。

在207个“3公里优质生活圈“内，每个住户都能无差别地享受到盒马的服务，至少在这个生活圈内，实现了商业服务的均衡分布，传统商业的地段秩序瓦解，最终达到“消费平权”。

在此意义上，一个城市的“3公里优质生活圈”越多，这座城市优质的商业服务就越均衡，地段的去中心化程度就越高，房价的扁平效应也就越明显：中心区买不起，就买郊区，人人都有机会住上高品质的房子。

所以，无论是市区还是郊区，买房跟着这个圈圈走，都不会太差。

说个有趣的数据，根据贝壳找房发布的《2019盒区房报告》，显示“懒人友好型”社区更受市场欢迎，盒区房社区的关注度高出周边非盒区房21.45%，平均交易周期快7天，这说明盒区房营造的生活方式，正在影响市场的逻辑。

愿每个盒区房都能打败学区房，打败的不是房价，而是那种给房子赋予太多太多附加值的畸形价值观，让房子回归原本的居住属性。

编者按：本文转载自微信公众号：城市战争（ID：sunbushu123）